Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.2

Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá - Chương 4.2: Cách tiếp cận từ chi phí, cung cấp cho người học những kiến thức như một số khái niệm chung về cách tiếp cận từ chi phí; cơ sở giá trị của thẩm định giá; phạm vi áp dụng; các bước tiến hành;... Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.2 LOGOCÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ (Ký hiệu: TĐGVN 09)(Ban hành kèm theo Thông tư số 126/ 2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 của Bộ Bộ Tài chính)Nội dung 1. Các khái niệm 2. Phạm vi áp dụng 3. Các bước tiến hành 4. Công thức 5. Ưu nhược điểm MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giátrị của tài sản thông qua chi phí tạo ra một tài sản cóchức năng, công dụng tương tự với tài sản thẩmđịnh giá để xác định giá trị của tài sản thẩm định giávà hao mòn của tài sản thẩm định giá MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Chi phí thay thế Chi phí tái tạolà chi phí hiện hành tại thời là chi phí hiện hành tại thờiđiểm thẩm định giá để xây điểm thẩm định giá để xâydựng, sản xuất hay chế tạo dựng, sản xuất hay chế tạotài sản có công dụng (giá trị tài sản giống nguyên mẫusử dụng) tương tự như tài với tài sản cần thẩm địnhsản cần thẩm định giá, có giá, bao gồm tất cả nhữngloại trừ các bộ phận có điểm lỗi thời, lạc hậu của tàichức năng lỗi thời, nhưng sản cần thẩm định giácó tính đến tiến bộ khoahọc, công nghệ tại thờiđiểm cần thẩm định giá đểtạo ra sản phẩm thay thế cótính năng ưu việt hơn so vớitài sản cần thẩm định giá MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Phương pháp chi phí Chi phí thay thế thay thếlà chi phí hiện hành tại thời là phương pháp thẩm địnhđiểm thẩm định giá để xây giá xác định giá trị của tàidựng, sản xuất hay chế tạo sản thẩm định dựa trên cơtài sản có công dụng (giá trị sở chênh lệch giữa chisử dụng) tương tự như tài phí thay thế để tạo ra mộtsản cần thẩm định giá, có tài sản tương tự tài sảnloại trừ các bộ phận có thẩm định giá có cùngchức năng lỗi thời, nhưng chức năng, công dụng theocó tính đến tiến bộ khoa giá thị trường hiện hành vàhọc, công nghệ tại thời giá trị hao mòn của tàiđiểm cần thẩm định giá để sản thẩm định giá.tạo ra sản phẩm thay thế có Phương pháp chi phí thaytính năng ưu việt hơn so với thế thuộc cách tiếp cần từtài sản cần thẩm định giá chi phí. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Phương pháp chi phí Chi phí tái tạo tái tạolà chi phí hiện hành tại thời là phương pháp thẩm địnhđiểm thẩm định giá để xây giá xác định giá trị của tàidựng, sản xuất hay chế tạo sản thẩm định dựa trên cơtài sản giống nguyên mẫu sở chênh lệch giữa chivới tài sản cần thẩm định phí tái tạo ra tài sản giốnggiá, bao gồm tất cả những hệt với tài sản thẩm địnhđiểm lỗi thời, lạc hậu của tài giá theo giá thị trường hiệnsản cần thẩm định giá hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNGHao mòn vật lý là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do hư hỏng về vật chất của tài sản hoặc các bộ phận cấu tạo nên tài sản, gây ra bởi tác động của thời gian và quá trình sử dụng thông thường.Hao mòn chức năng là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do sử dụng tài sản này không mang lại hiệu quả như sử dụng tài sản thay thế.Hao mòn ngoại biên là tổn thất về tính hữu dụng của tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản do lỗi thời về kinh tế hoặc do yếu tố khu vực bên ngoài tác động đến tài sản. Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế và giảm giá do vị trí. Hao mòn kinh tế là tổn thất của tài sản do các nhân tố bên ngoài, đặc biệt là các nhân tố liên quan đến sự thay đổi về cung và cầu đối với sản phẩm do tài sản tạo ra, dẫn tới giảm giá trị tài sản. Giảm giá do vị trí thường áp đụng đối với tài sản là bất động sản. Đó là sự giảm giá của bất động sản do có sự tác động tiêu cực của môi trường xung quanh đến bất động sản. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Tài sản thay thế là tài sản được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn, có chức năng tương tự và tính hữu dụng tương đương với tài sản cần thẩm định giá. Tổng giá trị hao mòn của tài sản (Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản) là tổng mức giảm giá trị của tài sản do các loại hao mòn vật lý, chức năng và ngoại biên tại thời điểm thẩm định giá. Lợi nhuận của nhà đầu tư (Lợi nhuận của nhà sản xuất) là phần chênh lệch giữa giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá (-) trừ đi tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ (-) đi các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Lợi nhuận của nhà đầu tư / nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá2. Cơ sở giá trị của TĐG Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được quan điểm của đa số người tham gia thị trường tài sản thẩm định giá. Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn đối với tài sản, giá trị hao mòn của tài sản,… cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu và tình hình tài chính của những người tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.2. Cơ sở giá trị của TĐG Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt ...