Bài giảng Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập - TS. Hay Sinh

Bài giảng "Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập" gồm có các nội dung sau: Khái niệm và một số thuật ngữ, nguyên tắc và trường hợp áp dụng, phương pháp luận và các bước thực hiện, ưu và nhược điểm, một số bài tập vận dụng. Mời các bạn cùng tham khảo.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập - TS. Hay Sinh Thẩm định giá theo cách tiếp cận Thu nhập TS. Hay Sinh Đại học Kinh tế TP.HCM NỘI DUNG Khái niệm và một số thuật ngữ Nguyên tắc và các trừong hợp áp dụng PP Thu nhập PP Thặng dư Phưong pháp luận và các bứoc thực hiện PP Lợi nhuận Ưu và nhược điểm Bài tập vận dụng PP Thu nhập Cách tiếp Cận dựa vào PP Thu nhập Thặng dư PP Lợi nhuận Cách tiếp cận dựa vào Thu nhập - Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại Khái niệm và một số thuật ngữ Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng Phưong pháp luận và các bước thực hiện Phưong Các phép toán tài chính pháp thu nhập Xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa Xác định giá trị theo phưong pháp thu nhập Ưu và nhược điểm Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Tổng thu nhập tiềm năng (Potential Gross Income – PGI): Là tổng thu nhập tiềm năng từ các hoạt động kinh doanh liên quan bất động sản trước khi trừ đi các chi phí kinh doanh. Tổng thu nhập thực hiệu (Effective Gross Income – EGI): Là những thu nhập được dự báo từ các hoạt động kinh doanh trên bất động sản. Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Thu nhập ròng từ kinh doanh trên bất động sản (NOI hoặc I0): Là khoản thu nhập thực tế hoặc dự báo ổn định từ hoạt động kinh doanh trên bất động sản sau khi đã trừ đi tất cả các khoản chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh (nhưng không trừ thuế). Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Dòng tiền trước thuế (Pre-tax Cash Flow – PTCF): Là dòng thu nhập sau khi đã trừ lãi vay (doanh thu – chi phí – lãi vay) Dòng tiền sau thuế (After-tax Cash Flow – ATCF): Là dòng thu nhập ròng sau khi trừ lãi vay và thuế thu nhập doanh nghiệp. Giá trị thu hồi (Reversion - Re): Là khoản tiền nhà đầu tư kỳ vọng nhận được khi kết thúc thời hạn đầu tư. Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Khoản mục Ký hiệu Công thức Tổng thu nhập tiềm năng PGI PGI Lỗ về diện tích bỏ trống/thu nợ %PGI %PGI Tổng thu nhập thực EGI EGI = PGI - %PGI Chi phí vận hành OE OE Thu nhập hoạt động ròng I0 I0 = EGI - OE Lãi vay IM IM Dòng tiền trước thuế PTCF PTCF = I0 - IM Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Tỷ suất vốn hóa: Là một hệ số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. Hệ số vốn hóa: Là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Tỷ suất chiết khấu: Là một hệ số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ). Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Tỷ suất thu hồi vốn IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): Là hệ số mà khi chiết khấu với nó, hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu (NPV = 0). Phương pháp Thu nhập Khái niệm và một số thuât ngữ Giá trị tài sản thu hồi Vn (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): - Là tổng số tiền thanh lý tài sản mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. - Hoặc là: giá trị chuyển đổi dòng thu nhập từ cuối kỳ đầu tư trở về sau thành giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư. Phương pháp Thu nhập Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Nguyên tắc áp dụng –Nguyên tắc đóng góp –Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai –Nguyên tắc cung – cầu Phương pháp Thu nhập Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng Trường hợp áp dụng - Tài sản đầu tư mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập trong tương lai - Ước tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp Thu nhập Phương pháp luận & Các bước thực hiện Phương pháp luận Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa. Phương pháp Thu nhập Phương pháp luận & Các bước thực hiện Các bước thực hiện Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Bước 2: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 3: Ước tính giá trị của tài sản thẩm định bằng cách áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp V = I/R Phương pháp Thu nhập Phương pháp luận & Các bước thực hiện Các bước thực hiện Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan tới việc khai thác TS Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 6: Ước tính giá trị tài sản theo PP dòng tièn chiết khấu. Phương pháp Thu nhập Các phép toán tài chính Gi ...