Bài giảng Thị trường tài chính và các định chế tài chính: Chương 7 - GV. Nguyễn Thu Hà

Chương 7 Thị trường các khoản vay thế chấp thuộc bài giảng thị trường tài chính và các định chế tài chính nhằm trình bày về các khoản vay thế chấp, thị trường các khoản vay thế chấp, chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp, lãi suất khoản vay thế chấp và lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Thị trường tài chính và các định chế tài chính: Chương 7 - GV. Nguyễn Thu Hà CHƯƠNG 7THỊ TRƯỜNG CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP (3 tiết)Những nội dung chínhI. Các khoản vay thế chấpII. Thị trường các khoản vay thế chấpIII. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấpCác khoản vay thế chấp Khái niệm• Các khoản vay thế chấp là những khoản tín dụng dài hạn nhưng được bảo đảm bằng bất động sản.• Các công ty phát triển đô thị có thể sử dụng các khoản vay thế chấp để xây dựng các tòa nhà, các hộ gia đình có thể sử dụng các khoản vay thế chấp để mua nhà và các bất động sản này trở thành vật thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay.Các khoản vay thế chấp Các khoản vay thế chấp được trả dần (amortized):• Người vay hàng tháng sẽ phải trả một số tiền cố định bao gồm tiền lãi và một phần vốn gốc.• Khoản vay trả hàng tháng được tính sao cho đến ngày đáo hạn, toàn bộ vốn và lãi đều được hoàn trả.• Ví dụ: một cá nhân vay 130000 USD để mua nhà với lãi suất 8,5%/năm, hàng tháng phải trả 999,59 USD trong vòng 30 năm.Các khoản vay thế chấpCác khoản vay thế chấp Amount Amount Ending Payment Beginning Monthly Applied to Applied to balance of number balance of loan payment interest Principal loan 1 130000 999.59 2 999.59 3 999.59 4 999.59 5 999.59 6 999.59Các khoản vay thế chấp Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate) Tài sản thế chấp (Collateral) Khoản tiền trả trước một lần (down payment) Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI) Điều kiện của người đi vay (borrower qualification) Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization)Lãi suất khoản vay thế chấp(mortgage interest rate)• Lãi suất mà người đi vay phải trả cho khoản vay thế chấp là nhân tố quan trọng nhất khiến người đi vay quyết định vay bao nhiêu và vay từ tổ chức nào.• Lãi suất của khoản vay tùy thuộc vào 3 nhân tố sau: lãi suất dài hạn trên thị trường, thời hạn của khoản vay và số điểm giảm (discount points).Lãi suất khoản vay thế chấp(mortgage interest rate) Lãi suất dài hạn trên thị trường:• Lãi suất dài hạn trên thị trường được quyết định bởi cung và cầu vốn dài hạn, và cung và cầu vốn dài hạn lại phụ thuộc vào các nhân tố của nền kinh tế toàn cầu, quốc gia và địa phương.• Lãi suất khoản vay thế chấp có xu hướng biến động cùng chiều và nằm trên lãi suất của trái phiếu phi rủi ro.Lãi suất khoản vay thế chấp và lãi suấttrái phiếu kho bạc dài hạn, 1985-2004Thời hạn của khoản vay• Khoản vay thế chấp có thời hạn càng dài thì lãi suất càng cao.• Thông thường các khoản vay thế chấp có thời hạn 15 năm hoặc 30 năm. Lãi suất tính trên khoản vay thời hạn 15 năm thấp hơn so với lãi suất tính trên khoản vay 30 năm.Điểm giảm (discount points)• Điểm giảm là tiền lãi mà người đi vay phải trả ngay khi vừa ký kết hợp đồng vay.• Ví dụ: một hợp đồng vay trị giá 100.000 USD, thời hạn 30 năm, có số điểm giảm là 2. Khi vừa ký kết hợp đồng vay, người đi vay phải trả ngay 100.000 x 2% = 2000 USD, tức là người đi vay chỉ vay được 98.000 USD.• Với hợp đồng có số điểm giảm, lãi suất sẽ được giảm tương ứng.Điểm giảm (discount points)Ví dụ: xem xét hai hợp đồng vay thế chấp sau:• Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, không có điểm giảm, lãi suất 12% năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 1028,61USD, lãi suất thực trả là: 1,01^12-1= 12,68%• Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, số điểm giảm 2, lãi suất 11,5%/năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 990,29 USD, lãi suất tính trên số tiền thực vay 98.000 USD là 0,9804% /tháng Lãi suất thực trả là : (1,009804^12-1) = 12,42%.• Như vậy với số điểm giảm, số tiền phải trả hàng tháng giảm được 38,32 USD, và lãi suất thực trả giảm từ 12,68% xuống còn 12,42%. Tài sản thế chấp (Collateral)• Các khoản vay thế chấp là luôn yêu cầu có tài sản thế chấp kèm hợp đồng vay.• Người cho vay sẽ có quyền đối với những tài sản đó cho tới khi khoản vay được hoàn trả hết.• Trong trường hợp người đi vay không thanh toán được khoản vay, người đi vay sẽ được quyền phát mại tài sản thế chấp này.• Người đi vay không thể bán và sang tên tài sản khi chưa thanh toán khoản vay. Khoản tiền trả trước một lần (down payment)• Để có được khoản vay thế chấp, người cho vay yêu cầu người đi vay phải tự thanh toán bằng tiền của mình một phần cho tài sản được mua đó. Phần còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế chấp.• Ví dụ: người cho vay yêu cầu người cho vay phải thanh toán 20% giá trị ngôi nhà dự định mua, 80% còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế chấp. Khoản tiền trả trước một lần (down payment)• ...