Bài tập lớn: Định giá bất động sản

Việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Xuất phát từ thực tế đó mà "Bài tập lớn: Định giá bất động sản" đã đi sâu nghiên cứu vấn đề này.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài tập lớn: Định giá bất động sảnTHÀNHVIÊNNHÓM1: 1. LÊTHỊTHẮM 2. TRỊNHTHỊHUYỀN 3. LÊTHUTRANG 4. VƯƠNGTHỊLỆ 5. VŨĐÌNHHẢO 6. PHẠMHUYTOÁN 7. UÔNGNGỌCDŨNGBÀITẬPLỚNĐỊNHGIÁBẤTĐỘNGSẢNNhậnyêucầuđịnhgiá: Ngày30/11/2013,CôngtyCPĐầuTưvàThẩmđịnhgiáViệtNamnhậnđượcyêucầuvàkíkếthợpđồngcủakháchhànglàCôngTyCổPhầnDịchvụViễnThôngvàInBưuĐiệnvềviệcthẩmđịnhGiátrịquyềnsửdụngđấtvàcôngtrìnhtrênđấtTạisố209KhuấtDuyTiến,thànhphốHàNộivớimụcđíchlàmcơsởthamkhảođểbántàisản. GiámđốcTDGViệnamkíQuyếtĐịnhsố202,ngày2/12/2012củaGiámđốcnTDGViệtNamvềviệcthànhlậpTổđịnhgiávàcăncứthẩmđịnhviên.LậpphươngánđịnhgiábấtđộngsảnXácđịnhtổngquátvềbấtđộngsảncầnđịnhgiávàloạihìnhgiátrịlàmcơsởđịnhgiá.Cácđặcđiểmcơbảnvềpháplý,vềkinhtếkỹthuậtcủabấtđộngsảncầnđịnhgiá:*Đặcđiểmpháplý: NỘIDUNG TÊNVĂNBẢN SỐ,NGÀYBANHÀNH VĂNBẢN CấpchoôngTrươngvănTiến vàbàLêThịHồngđược Số1171/2008/QĐ quyềnsửdụngthửađấtsố70, Giấychứngnhận UB/405/2008 tờbảnđồsố33,209Khuất Ngày03/06/2008 DuyTiến,QuậnNamTừ Liêm,thànhphốHàNộivới diệntích105m2 BênAđồngýchuyểnnhượng dứtkhoátquyềnsởhữuvà/ hoặcsửdụngtoànbộdiện tíchđấtvàtàisảngắnliền NgàycôngchứngHợpđồngchuyểnnhượng trênđấttạithửađấtsố70,tờ 29/12/2009 bảnđồsố33tạisố209đường KhuấtDuyTiếnquậnNamTừ Liêm,thànhphốHàNộicho bênB *Đặcđiểmkinhtếkỹthuật: +Diệntíchkhuânviên:205m2+Diệntíchđất:205m2+Loạiđất:đấtở+Hìnhdáng:Váthậu+Vịtrí:Mặttiềnđườngchânđêrộng:5m. Cáchđườngchính5m. Loạiđường:đườngdảinhựa.+Môitrường:ồnào,Nhiềuxecộqualạiđặcbiệtlànhữnggiờtanhọccủasinhviênvềthìthườngsẽtắcđường. Lợithế:gầnsiêuthịBigC,siêuthị,trườngmầmnontưthụcHoaMai,gầntrườngĐHPhòngcháychữacháy. Thíchhợpchokinhdoanhbuônbán,vìởđâygầntrườngĐHmàcũnglàtrungtâmthànhphốnơicónhiềungườiqualại.+Cấutrúcnhà:nhàmáibằngbêtông.+Diệntíchxâydựng:95(m2) Diệntíchsửdụng:95(m2)TriểnkhaiđịnhgiáBĐSmụctiêu:A,Tínhtheođơngiánhànướcbanhành*Tínhgiátrịđất Ápdụngtheothôngtưsố05/BXD/ĐTngày09/2/1993củaBộXâyDựngvềviệchướngdẫnphươngphápxácđịnhdiệntíchsửdụngvàphâncấpnhàởvàkhunggiáđấttrênđịabànthànhphốHàNội.+Diệntíchđấtđượcsửdụngriêng:205m2+GiátrịđấtvịtrítrênđoạnđườngKhuấtDuyTiến,QuậnThanhXuânlà:124.000.000VNĐ/m2Vậygiátrịđấtlà:205x124.000.000=25.420.000.000VNĐ*Tínhgiátrịcôngtrìnhtrênđất: Ápdụngtheoquyếtđịnhsố04/2008/QĐUBNDngày22/10/2008củaThànhphốHàNộivềviệcbanhànhgiáxâymớinhàở,nhàtạm,vậtkiếntrúctrênđịabànthànhphốHàNội.+Diệntíchxâydựng:95(m2)+TheoQuyếtđịnhsố420/QĐSXDngày17/1/2013củaUBNNThànhPhốHàNộiSởXâyDựngHàNội:Quyếtđịnhvềviệccôngbốgiáxâydựngmớinhàở,côngtrình,vậtkiếntrúclàmcăncứbồithường,hỗtrợkhinhànướcthuhồiđấttrênđịabànthànhphốhànội.Đơngiáđầutưxâydựngnhàmáibằngbêtông,kếtcấumóngxâygạchlỗbìnhthường,nềnsànđổchạtximăngcátvàngtrênlátgạchCeramic,tườngxây20cmbằnggạchlà:2.078.000VNĐ/m2 Gácxépbêtông:918.000VNĐ/m2 Bểnước2.001.000VNĐ/m3 Bểphốt2.471.000VNĐ/m3Giátrịcôngtrìnhtrênđất: 2.078.000x95=197.410.000VNĐ(mộttrămchínbảytriệubốntrăm mườinghìnđồngchẵn) Gácxép:10×918.000=9.180.000VNĐ(chíntriệumộttrămtámmươi nghìnchẵn) Bểnước:5×2.001.000=10.005.000VNĐ(mườitriệukhôngtrămkhông nămnghìnchẵn) BểPhốt:2×2.471.000=4.942.000VNĐ(bốntriệuchíntrămbốnhai nghìnchẵn)VậyGiátrịcủaBĐS:GiátrịBĐS=Giátrịđất+Giátrịcôngtrình =25.420.000.000+197.410.000+9.180.000+10.005.000+4.942.000 =25.641.537.000(hailămtỷsáutrămbốnmốttriệunămtrămbabảynghìn)B,TínhtheogiáthịtrườngThẩmđịnhgiátrịBĐStheophươngphápsosánhkếthợpvớiphươngphápchiphí ThẩmđịnhBĐStheophươngphápsosánhtrựctiếpvàphươngphápchiphí.Cơsởthẩmđịnhgiátheogiáthịtrường:Giáthịtrườngcủa1tàisảnlàmứcgiáướctínhsẽđượcmuabántrênthịtrườngvàothờiđiểmthẩmđịnhgiágiữamộtbênlàngườimuasẵnsàngmuavàmộtbênlàngườibánsẵnsàngbán,tronggiaodịchkháchquanvàđộclập,trongđiềukiệnthươngmạibìnhthường. Căncứvàocáctiêuchítrên,chuyênviênthẩmđịnhgiáđãtiếnhànhthuthập,phântíchcácBĐStươngđồngvớiBĐScầnđịnhg ...