Bảo vệ quyền của của bên thứ ba ngay tình là ngân hàng trong giao dịch thế chấp tài sản

Bài viết "Bảo vệ quyền của của bên thứ ba ngay tình là ngân hàng trong giao dịch thế chấp tài sản" phân tích các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình để làm rõ những quy định này áp dụng cho các giao dịch thế chấp và xem xét điều kiện để bên nhận thế chấp là người thứ ba ngay tình để được bảo vệ.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bảo vệ quyền của của bên thứ ba ngay tình là ngân hàng trong giao dịch thế chấp tài sản TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 52/2022 BẢO VỆ QUYỀN CỦA CỦA BÊN THỨ BA NGAY T NH À NG N HÀNG TRONG GIAO DỊCH THẾ CHẤP TÀI SẢN LÊ BÁ ĐỨC Ngày nhận bài: 15/06/2022 Ngày phản biện: 22/06/2022 Ngày đăng bài: 30/09/2022 Tóm tắt: Trong các giao dịch thế Abstract: In mortgage transactions of chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng assets for loans at commercial banks, there thương mại hiện nay thường xảy ra những are often cases where the real estate trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà transfer transaction is invalidated but the đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển transferee has been granted a certificate of nhượng đã được cấp giấy chứng nhận home ownership, and land use right and quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã has mortgaged the house, land use rights thế chấp nhà, quyền sử dụng đất cho ngân for banks. The question is how the hàng. Câu hỏi đặt ra là sự vô hiệu của giao invalidity of the previous transaction dịch trước đó ảnh hưởng như thế nào đến affects the mortgage transaction giao dịch thế chấp (được xác lập sau). Bài (established later). The article analyzes the viết phân tích các quy định của pháp luật về provisions of the law on protecting the bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay rights of the bona fide third person to tình để làm rõ những quy định này áp dụng clarify these provisions applicable to cho các giao dịch thế chấp và xem xét điều mortgage transactions and considers the kiện để bên nhận thế chấp là người thứ ba conditions for the mortgagee to be a bona ngay tình để được bảo vệ. fide third party to be protected. Từ khóa: ngân hàng, giao dịch thế Keywords: banking, mortgage chấp tài sản, người thứ ba ngay tình. transactions, bona fide third party. 1. Khái quát về việc bảo vệ quyền của b n thứ ba ngay tình à ng n hàng trong giao dịch thế chấp tài sản 1.1. Cơ sở để ác định ng n h ng - ên thứ a nga t nh trong giao ịch thế chấp tài sản Pháp luật dân sự Việt Nam không đưa ra định nghĩa cụ thể về “người thứ ba ngay tình” mà chỉ đưa ra định nghĩa về tính ngay tình của việc chiếm hữu: “người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và  Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Email: lebaduc269@gmail.com.  Ghi chú: Tải bài viết toàn văn tại địa chỉ: http://tapchi.hul.edu.vn. 50 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật” tại Điều 189 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005. Từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành đã được thay bằng định nghĩa “chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu” tại Điều 180, còn Điều 133 quy định về “bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”. Có thể thấy rằng, nội hàm của “ngay tình” trong hai khái niệm trên là chưa thực sự rõ ràng. Nhìn chung sự ngay tình hay không ngay tình còn khó xác định rõ vì nó phụ thuộc vào ý chí của người thứ ba khi nhận thức về tài sản mà họ giao dịch có phải là đối tượng của một giao dịch trước đó hay không. Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu có căn cứ tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu1. Về vấn đề nhận bảo đảm ngay tình, BLDS năm 2015 không quy định cụ thể về nhận bảo đảm ngay tình, mà chỉ ghi nhận việc “bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” (Điều 133 BLDS năm 2015). Trước đây, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) có đưa ra định nghĩa về bên nhận bảo đảm ngay tình: “Bên nhận bảo đảm ngay tình là bên nhận bảo đảm trong trường hợp không biết và không thể biết về việc bên bảo đảm không có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Với việc đưa ra định nghĩa trên, có thể hiểu Nghị định số 163/2006/NĐ-CP coi bên nhận bảo đảm ngay tình như là một trong những trường hợp của người thứ ba ngay tình được quy định tại Điều 189 BLDS năm 2005; khi đó, người nhận bảo đảm ngay tình sẽ được bảo vệ quyền lợi trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu như là một trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 138 BLDS năm 2005. Tuy nhiên, sau khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021/NĐ-CP) có hiệu lực thi hành thay thế cho Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã không còn quy định thuật ngữ “nhận bảo đảm ngay tình”. Thay vào đó, Nghị định đã bổ sung quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong các giao dịch thế chấp. Theo đó, tài sản thuộc giao dịch dân sự vô hiệu được dùng để thế chấp mà đã được chuyển giao cho bên nhận thế chấp ngay tình thì hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu. Chuyển giao tài sản thế chấp được xác định là việc chuyển giao giấy chứng nhận về tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc đã thực hiện biện pháp thực tế khác để bên thế chấp không vi phạm nghĩa vụ mà không cần phải có sự chuyển giao tài sản (Điều 36 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP). Như vậy, để bên nhận thế chấp là ngân hàng trở thành người thứ ba ngay tình cần đáp ứng các điều kiện sau đây: 1 Đinh Trung Tụng (Chủ biên, 2021), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 - Quyển 1, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 254. ...