ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định lại tài sản căn cứ vào quy định của bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản định giá của khu vực và quốc tế.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Học viện Tài chính 1 Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản HỌC VIỆN TÀI CHÍNH BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN -------------------***--------------------- T.S NGUYỄN MINH HOÀNG ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Lưu hành nội bộ - cấm sao chép dưới mọi hình thức) HÀ NỘI - 05. 2005 Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính 2 Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản I. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP: Bài số 1: B : 375 trđ và A: 255 trđ. Bài số 2: 100 m2 x 3.tr đ/m2- 100 m2 x50% x 2 tr.đ/m2 = 200 tr. đồng. Bài số 3: - Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là: 150m2x 1.000.000đ/m2 x 50% + 350 m2 x 1.000.000 đ/m2 = 4250.000.000 đ - Giá trị thị trường của lô đất: (500 m2 x 1.500.000 m2) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ. Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m2 = 650.000 đ/m2. Bài số 4: - Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản. - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của các tài sản tương đương để xác định . - Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể SDTNVHQN. Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so sánh đều được hợp thức hoá về mặt pháp lý. Cụ thể như sau: a. Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền: PV = FVn (1 + r)-n 300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)-1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)-2] + [188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] = = 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ = 1.020.000.000đ. Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính 3 Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản b. Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A. 1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ c. Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C. 200 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 50% + (400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/ m2 x 100% = 300.000.000 đ d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất: 560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ. e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A: 860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ. Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng 930.000.000 đ. Bài số 5: - Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000. - Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750. Bài số 6: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất: n 1  (1i) PV  A x i + Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD. + Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD. + Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD. + Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD + Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD. + Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD. Bài số 7: Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền: Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính 4 Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản FVn = V0(1 + r)n (6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%)3 = 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD. Bài số 8: Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền và giá trị tương lai của một chuỗi tiền đồng nhất: n (1  i) n 1 FVn Vo (1  i)  A  i a. 3.000 x (1+ 18%)50 + 200 x 21.813,09 = = 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 = = 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD. b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD. Bài số 9: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất: n 1  (1i) FVt PV  A x i   t 2 , 5 ,8 (1  i ) t a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS: = 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) = = 279.815 USD. b. Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn: = 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) + 350 x 0,3762 = 303.504 USD. Bài 10: 1. Giá trị lô đất sau 4 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền. 1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ. 2. Giá trị lô đất sau 8 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền. 1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ. 3 ...