Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai - Nguyễn Mạnh Khang

Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai giúp người đọc nắm bắt được các khái niệm chung, các lý thuyết về kinh tế chính trị đã định nghĩa hàng hóa là sản phẩm của lao động có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người được đem trao đổi hoặc đem bán.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Đất đai hàng hóa và vấn đề quản lý thị trường đất đai - Nguyễn Mạnh Khang ĐẤT ĐAI HÀNG HÓA VÀ VẤN ĐỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Nguyễn Mạnh Khang1 Về khái niệm chung, các lý thuyết về kinh tế chính trị đã định nghĩa hàng hóa là sản phẩm của lao động có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người được đem trao đổi hoặc đem bán. Hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị sử dụng (do lao động cụ thể tạo ra) và giá trị trao đổi (do lao động trừu tượng tạo ra). Từ khái niệm chung đó, nếu xét cụ thể hơn trên khía cạnh pháp lý thì chúng ta có thể nêu một khái niệm nữa là hàng hóa là một loại tài sản riêng được người đang sở hữu nó đưa ra trao đổi hoặc bán trên thị trường. Nói một cách khác, điều kiện để một sản phẩm trở thành hàng hóa khi các yếu tố vật chất (hữu hình hoặc vô hình) tạo nên sản phẩm là tài sản riêng của một cá nhân (hoặc pháp nhân) hoặc một sản phẩm chỉ trở thành hàng hóa đưa ra trao đổi hoặc bán trên thị trường nếu người bán nó có quyền sở hữu sản phẩm hoặc được sự ủy thác của người sở hữu sản phẩm đó. Trong thực tế, một công trình tư nhân có thể là hàng hóa nếu người sở hữu nó muốn chuyển đổi cho người khác, nhưng một công trình công cộng không thể là hàng hóa vì đó là tài sản chung của cộng đồng. Với quan niệm như nêu trên thì chúng ta có thể thấy rằng đất đai trở thành đất đai hàng hóa khi đảm bảo hai điều kiện sau: Điều kiện về vật chất: là một khu vực đất đai cụ thể có có diện tích, ranh giới rõ ràng; Điều kiện về pháp lý: là quyền “sở hữu” đối với khu vực đất đai đó. Theo quan niệm chung, quyền sở hữu là sự kết hợp giữa quyền lợi và nghĩa vụ phản ánh mối quan hệ giữa cá nhân với những vật thể mà cá nhân đó có thể tự định đoạt theo ý muốn của mình. Về quyền cá nhân đối với đất đai, lịch sử phát triển xã hội loài người đã trải qua nhiều giai đoạn vận động, đấu tranh xung quanh vấn đề này và thực tế đến tận ngày nay vẫn đang tồn tại hai hệ tư tưởng khác nhau. Hệ tư tưởng tư bản chủ nghĩa thì công nhận quyền cá nhân đối với đất đai là quyền sở hữu vì hai lý do là quyền sở hữu sẽ khuyến khích các chủ sở hữu đất đai tìm mọi cách phát huy tiềm năng đất đai để tạo nên sự giàu có và sự vận hành của thị trường trên cơ sở quyền sở hữu đất đai sẽ phân bổ một cách hiệu quả mọi nguồn lực để tạo thêm nhiều của cải và điều kiện sống tốt hơn. Tuy nhiên, hệ tư tưởng cộng sản chủ nghĩa thì cho rằng về bản chất, sở hữu cá nhân về đất đai mang tính không hợp pháp. Đất đai là tài nguyên quốc gia và chỉ có quyền sở hữu được lựa chọn thông qua đại diện là nhà nước sẽ đảm bảo giảm thiểu sự thiếu công bằng về thu nhập và giúp tối đa hóa lợi ích. Đối với nước ta, trong thời kỳ phát triển nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung theo mô hình các nước XHCN Đông Âu trước đây, chúng ta chưa có khái niệm về đất đai hàng hóa vì Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, không có khái niệm tư hữu về đất đai. Trong giai đoạn này, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền trao đổi, mua bán đất đai. Vì vậy, đất đai không phải là hàng hóa và do đó không có                                                              1 Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất 261   giao dịch về đất đai cũng như thị trường đất đai chính thức, tuy thực tế vẫn tồn tại những giao dịch 'ngầm'. Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, hệ thống pháp luật của nước ta đã có những điều chỉnh cơ bản để tạo điều kiện cho việc phát triển các loại thị trường thiết yếu. Đối với pháp luật về đất đai, Luật Đất đai 1993 đã đưa ra quy định quan trọng mở rộng thêm quyền về đất đai, trong đó ngoài quyền được sử dụng đất như trước đây, người sử dụng đất còn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đất đai (Điều 3, Luật đất đai 1993). Việc bổ sung quy định về các quyền mang tính sở hữu như vậy là một dấu mốc quan trọng đưa đất đai trở thành hàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình thành, phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản ở nước ta. Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường 'sơ cấp' và thị trường 'thứ cấp'. Thị trường sơ cấp trong thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp. Thị trường đất đai là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản và có ảnh hưởng tới sự phát triển của cả hệ thống thị trường. Vì vậy, quản lý thị trường đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước trong nền kinh tế thị trường. Cũng như đối với bất kỳ thị trường nào, việc quản lý thị trường đất đai được dựa trên cơ sở các nguyên lý chu ...