Giáo trình Định giá bất động sản

(NB)Giáo trình Định giá bất động sản trình bày tổng quan về định giá tài sản; định giá bất động sản; đối tượng định giá tài sản; một số khái niệm liên quan đến giá trị tài sản; phương pháp định giá tài sản; tổng quan về bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Giáo trình Định giá bất động sản TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM ̣ BÔ MÔN KTXD GIAO TRINH ́ ̀  ĐINH GIA BÂT ĐÔNG SAN ̣ ́ ́ ̣ ̉ Tài liệu lưu hành nội bộ Dành cho sinh viên cao đẳng BIÊN SOAN: ThS. TRÂN THI THU H ̣ ̀ ̣ ƯƠNG  ̀ GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM ̣ BÔ MÔN KTXD CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1. Đối tượng định giá tài sản  1.1.1 Đối tượng  ­ Định giá quyền tài sản gồm quyền tài sản bất động sản; tài sản động sản;  quyền sở  hữu trí tuệ; các tài sản vô hình khác và các hàng hoá, dịch vụ  khác; ­ Định giá giá trị doanh nghiệp;  ­   Định giá các lợi ích tài chính, các tài sản tài chính (các loại giấy tờ  có  giá); ­ Định giá các nguồn tài nguyên gồm: giá rừng; giá quyền khai thác rừng,  quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản; ­ Các loại dịch vụ khác về tư vấn và thông tin giá tài sản. Nhà nước định giá đối với: a) Hàng hóa, dịch vụ  thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh   doanh; b) Tài nguyên quan trọng; c) Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp   công sử dụng ngân sách nhà nước. 1.1.2 Phân loại đối tượng a) Định mức giá cụ thể đối với:  ­ Các dịch vụ hàng không, bao gồm: dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành  bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh;  ­ Dịch vụ kết nối viễn thông; ­ Điện: giá truyền tải điện; giá dịch vụ phụ trợ hệ thống điện; b) Định khung giá đối với: giá phát điện; giá bán buôn điện; mức giá bán   lẻ điện bình quân; dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa tuyến độc quyền; c) Định khung giá và mức giá cụ thể đối với:  ­ Đất, mặt nước, nước ngầm, rừng thuộc sở  hữu toàn dân do Nhà nước   làm đại diện chủ sở hữu và nước sạch sinh hoạt;  ­ Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công vụ được xây dựng chi từ  nguồn ngân sách nhà nước; giá bán hoặc giá cho thuê nhà  ở  thuộc sở  hữu nhà   nước; GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM ̣ BÔ MÔN KTXD ­ Dịch vụ  khám bệnh, chữa bệnh và dịch vụ  giáo dục, đào tạo tại cơ  sở  khám bệnh, chữa bệnh, cơ sở giáo dục, đào tạo của Nhà nước; d) Định giá tối đa hoặc giá tối thiểu đối với:  ­ Hàng dự  trữ  quốc gia theo quy định của pháp luật về  dự  trữ  quốc gia;  hàng  hóa,   dịch   vụ   được   Nhà   nước   đặt  hàng,   giao  kế   hoạch   sản  xuất,   kinh   doanh; sản phẩm, dịch vụ công ích, dịch vụ sự  nghiệp công sử  dụng ngân sách  nhà nước. ­ Sản phẩm thuốc lá điếu sản xuất trong nước;  ­ Giá cho thuê đối với tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng. 1.2. Khái niệm định giá tài sản và sự cần thiết 1.2.1 Khái niệm về Định giá Định giá tài sản có lịch sử  hình thành và phát triển khá lâu  ở  nhiều nước   trên thế  giới.  Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề  định giá tài sản cũng   được phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị  trường và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp.   Định giá tài sản là hoạt động đánh giá, định giá mang tính chất khách tồn   tại trong đời sống kinh tế  xã hội của mọi nền kinh tế  sản xuất hàng hoá, đặc  biệt đối với những nền kinh tế  phát triển theo cơ  chế  thị  trường, có liên quan   đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau.     Trên thực tế không có sự phân biệt rõ ràng giữa định giá và thẩm định giá  vì công việc của định giá và thẩm định giá đều là xác định giá trị để tìm ra giá cả  của tài sản định bán trong một tập hợp giả  định các điều kiện trên thị  trường   nhất định. Công việc này được thực hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo,   có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực và tuân theo các tiêu chuẩn thẩm   định giá do Nhà nước quy định. Kết quả  của việc xác định giá cả  do các thẩm   định viên đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù   hợp trong giao dịch. a. Định giá là gì? Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với   thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài   sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ  đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định  giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại   tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao  dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ  không  thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ  chức, cá nhân tự  định giá theo  quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi. GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM ̣ BÔ MÔN KTXD b. Thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới   đó đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: Theo tự  điển Oxford: “Thẩm định giá l ...