Ký quỹ bất động sản - an toàn hay rủi ro

Trước đây, chủ đầu tư thường huy động vốn từ khách hàng bằng cách vay vốn, góp vốn thì nay xuất hiện hình thức ký quỹ bất động sản. Cách huy động vốn như vậy an toàn hay tiềm ẩn nhiều rủi ro - câu hỏi này ngay cả nhiều chuyên gia cũng chưa tìm được sự đồng thuận. Cùng tham khảo bài viết sau đây để biết thêm nội dung chi tiết.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Ký quỹ bất động sản - an toàn hay rủi roCAÙC VAÁN ÑEÀ KINH TEÁ Taäp 06/2021 Ký quỹ bất động sản - an toàn hay rủi ro Trần Quang Nghĩa - CQ55/21.03.CLC rước đây, chủ đầu tư thường huy động vốn từ khách hàng bằng cách vay vốn,T góp vốn thì nay xuất hiện hình thức ký quỹ bất động sản. Cách huy động vốn như vậy an toàn hay tiềm ẩn nhiều rủi ro - câu hỏi này ngay cả nhiều chuyêngia cũng chưa tìm được sự đồng thuận. Ký quỹ là gì? Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng bán hàng khi dự ánđang trong quá trình hoàn thiện các loại giấy tờ cho phép để mở bán chính thức. Kháchhàng muốn mua sản phẩm có thể ký quỹ đặt cọc tại ngân hàng thông qua Thỏa thuậnký quỹ. Bản thỏa thuận này có sự tham gia của ba bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng vàkhách ký quỹ. Theo đó, khách hàng sẽ nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoảnchung được phong toả bởi ngân hàng, chủ đầu tư không được tự động rút tiền khi chưađến mốc thời gian quy định trong hợp đồng. Đến mốc thời gian đã thống nhất, số tiền này sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiênkhi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán hoặc sẽ hoàn trả lại tiền đã ký quỹ khi người muakhông còn nhu cầu. Một trong hai bên khách hàng và chủ đầu tư từ chối không thamgia sẽ có điều khoản thưởng phạt rõ ràng. Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc traotay. Còn hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng ba bên được đảm bảo bởi các điềukhoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro rất nhiều so với đặt cọc thông thường vìđặt cọc thông thường còn khó lấy lại tiền hơn từ chủ đầu tư hoặc các khâu trung gian. Điều kiện huy động vốn Theo quy định hiện hành tại Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huyđộng vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối vớitừng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúnghình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định củapháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”. Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phảituân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính nghiªn cøu khoa häc 61 Sinh viªnTaäp 06/2021 CAÙC VAÁN ÑEÀ KINH TEÁphủ hướng dẫn Luật Nhà ở như sau: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theoquy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quyđịnh tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷlệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thứchuy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phânchia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc đểphân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợpgóp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xâydựng nhà ở”. Ngoài ra, các chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầutư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự ánđầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xâydựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án đượcphê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiệnđược huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèmtheo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và ckhoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy độngvốn để đầu tư xây dựng nhà ở”. Như vậy, chủ đầu tư không đáp ứng được quy định trên đã huy động vốn của cáccá nhân vào Dự án là có dấu hiệu vi phạm pháp luật nhà ở, luật kinh doanh bất độngsản và các văn bản khác có liên quan. Người mua chịu thiệt Hiện nay, người dân tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như góp vốn,ký quỹ, hay đặt cọc khi Dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theoquy định của pháp luật đều dễ dàng sa vào các Dự án “bất khả thi”. Đây là cách đơngiản nhất để các chủ đầu tư kinh doanh nhà đất huy động vốn nhưng đầy rủi ro bởi chếtài đối với các trường hợp vi phạm trong việc huy động vốn vẫn còn lỏng lẻo nên khixảy ra tranh chấp thì người mua thường chịu thiệt. Hàng loạt vụ án lừa đảo liên quan đến nhà đất hình thành trong tương lai. Hầu hếtcác chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai cho nên phải huyđộng vốn của khách hàng dưới các hình thức ký văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏathuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư... nghiªn cøu khoa häc 62 Sinh viªnCAÙC VAÁN ÑEÀ KINH TEÁ Taäp 06/2021 Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vìmuốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”, họ phải kiện tranhchấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụthắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án. Đối với các Dự án mua bất động sản hình thành trong tương lai, theo quy định tạiĐiều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc thanh toán trong giao dịch muabán bất động sản hình thành trong tương lai “được thực hiện nhiều lần, lần đầu khôngquá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bấtđộng sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng ...