Phân tích ảnh hưởng của các nhân tố tài chính đến bong bóng bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Dựa trên quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác giả vận dụng mô hình VAR để phân tích ảnh hưởng của những nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn TP.HCM.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phân tích ảnh hưởng của các nhân tố tài chính đến bong bóng bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh Nghiên Cứu & Trao Đổi<br /> <br /> Phân tích ảnh hưởng của các<br /> nhân tố tài chính đến bong bóng<br /> bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh<br /> ThS. Lê Thanh Ngọc<br /> <br /> Đại học Ngân hàng TP.HCM<br /> <br /> D<br /> <br /> ựa trên quan điểm của thuyết tài chính hành vi và thuyết ABC, tác<br /> giả vận dụng mô hình VAR để phân tích ảnh hưởng của những<br /> nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để<br /> ở trên địa bàn TP.HCM. Kết quả phân tích cho thấy, chỉ số PR (giá nhà chia<br /> cho tiền thuê nhà, chỉ số đại diện tính bong bóng) phụ thuộc vào những thay<br /> đổi của chính biến đó trong quá khứ cũng như những cú sốc đến từ các biến<br /> tốc độ tăng trưởng kinh tế, dư nợ tín dụng bất động sản và đầu tư nước ngoài<br /> vào bất động sản.<br /> Từ khóa: Bong bóng bất động sản, nhà đất để ở.<br /> <br /> 1. Đặt vấn đề<br /> <br /> Trong giai đoạn từ năm 2004<br /> đến nay, giá nhà đất để ở tại<br /> TP.HCM tăng rất cao, vượt xa thu<br /> nhập bình quân đầu người và tiền<br /> cho thuê nhà ở, khiến thị trường bất<br /> động sản hình thành trạng thái bong<br /> bóng (Đoàn Thanh Hà, 2013). Về<br /> bản chất, bong bóng bất động sản<br /> là một hiện tượng có tính chất đầu<br /> cơ, song để những cơn sóng đầu cơ<br /> xảy ra phải có những điều kiện hỗ<br /> trợ để dòng tiền chảy mạnh vào thị<br /> trường bất động sản. Nghiên cứu<br /> này phân tích ảnh hưởng của những<br /> nhân tố tài chính – tiền tệ đến sự<br /> hình thành và phát triển bong bóng<br /> bất động sản nhà đất để ở trên địa<br /> bàn TP.HCM.<br /> 2. Cơ sở lý thuyết và các giả<br /> thuyết<br /> <br /> Thuyết tài chính hành vi<br /> <br /> 58<br /> <br /> (Barlevy, 2007) giải thích cơ chế<br /> hình thành các bong bóng tài sản<br /> thông qua sự phân tích các đặc tính<br /> tâm lý của con người. Sự bùng nổ<br /> giá xảy ra khi các nhà đầu tư quá lạc<br /> quan vào nền kinh tế. Sự lạc quan<br /> thái quá có thể khiến mọi người<br /> chấp nhận rủi ro cao hơn. Giá tài<br /> sản và theo đó là lợi tức gia tăng<br /> làm nảy sinh hành vi đầu cơ và hệ<br /> quả là các quyết định kinh tế không<br /> còn dựa trên những quy tắc truyền<br /> thống. Từ đó, một lượng vốn đầu<br /> tư khổng lồ đổ vào thị trường ngày<br /> càng tăng và qua đó thúc đẩy bong<br /> bóng ngày càng phình to. Thuyết<br /> tài chính hành vi cho rằng tâm lý<br /> con người bị chi phối bởi các đặc<br /> tính “neo tư duy”, sợ thua lỗ, tính<br /> bầy đàn, tự thiên vị và lạc quan quá<br /> mức. Dựa trên các đặc tính tâm lý<br /> này, một số nhà nghiên cứu đã phát<br /> triển các mô hình giải thích cơ chế<br /> <br /> PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 15 (25) - Tháng 03-04/2014<br /> <br /> bên trong thúc đẩy hoạt động đầu<br /> cơ, qua đó bong bóng tài sản được<br /> hình thành và phát triển.<br /> Mô hình sự khác biệt niềm tin<br /> và rào cản bán khống (Diether &<br /> cộng sự, 2002) giả định thị trường<br /> tồn tại hai nhóm người với 2 quan<br /> điểm khác biệt nhau, điều này giải<br /> thích vì sao một giao dịch có thể<br /> xảy ra ngay cả khi giá tài sản được<br /> định giá quá cao.<br /> Mô hình giao dịch phản hồi<br /> (Anna, 2012) giải thích hiện tượng<br /> bong bóng tài sản thông qua sự<br /> phân tích hành vi của một nhóm<br /> nhà đầu tư, những người hình<br /> thành nhu cầu giao dịch hoàn toàn<br /> dựa trên cơ sở sự chuyển động giá<br /> trong quá khứ. Theo mô hình này,<br /> sự tăng giá ban đầu sẽ được một<br /> nhóm nhà giao dịch phản hồi chú<br /> ý, khi sự tăng giá diễn ra đủ lâu để<br /> hình thành một trạng thái neo tư<br /> <br /> Nghiên Cứu & Trao Đổi<br /> duy thì nhà đầu tư có thể kỳ vọng<br /> giá tài sản sẽ duy trì xu hướng tăng<br /> trong tương lai, qua đó thúc đẩy<br /> họ mua vào tài sản, khiến giá tiếp<br /> tục tăng và vượt xa giá trị cơ bản.<br /> Sự tăng giá cao hơn thu hút thêm<br /> những nhà giao dịch phản hồi khác<br /> tiếp tục mua vào tài sản và kích<br /> thích giá tăng cao hơn nữa, do đó<br /> lại tiếp tục thu hút những nhà giao<br /> dịch phản hồi mới, và quá trình cứ<br /> tiếp tục. Giá tiếp tục tăng miễn là<br /> dòng vốn vẫn đổ vào thị trường.<br /> Khi dòng vốn giảm dần và tốc độ<br /> tăng giá tài sản suy giảm, đến một<br /> thời điểm nào đó, xu hướng tăng<br /> giá đảo chiều, dòng vốn bị rút ra<br /> khỏi thị trường khiến bong bóng xì<br /> hơi hoặc sụp đổ.<br /> Mô hình tự thiên vị (Shiller,<br /> 2007) cho rằng nhà đầu tư thường<br /> có xu hướng tìm kiếm các bằng<br /> chứng củng cố niềm tin của mình<br /> và bỏ qua hoặc xem nhẹ các thông<br /> tin có tính chất mâu thuẫn với niềm<br /> tin ban đầu. Thoạt đầu, những tín<br /> hiệu tốt về nền kinh tế giải thích sự<br /> gia tăng giá trị cơ bản của BĐS giữ<br /> vai trò định hình niềm tin ban đầu<br /> của nhà đầu tư. Sau đó, nhà đầu tư<br /> nhận được một loạt các thông tin<br /> trái chiều nhau. Do tâm lý tự thiên<br /> vị, những thông tin tích cực có tác<br /> dụng củng cố niềm tin ban đầu<br /> được ghi nhận và chú ý trong khi<br /> những thông tin tiêu cực thường bị<br /> xem nhẹ hoặc bỏ qua. Kết quả là ...