TOÁN TÀI CHÍNH ỨNG DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Giới thiệu 2. Giá trị hiện tại Giải thích khái niệm Giá trị hiện tại và bất động sản Nhận xét Thới gian và lãi suất Tiền lãi và tiền vốn 3. Giá trị tương lai của lợi tức thuê 4. Giá trị hiện tại của $1 hàng năm và Suất sinh lợi 5. Hoàn lại và hoàn trả lợi tức 6. Công thức kép
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
TOÁN TÀI CHÍNH ỨNG DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁTOÁN TÀI CHÍNH ỨNG DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ (The College of Estate Management 2004)Nội dung1. Giới thiệu2. Giá trị hiện tại Giải thích khái niệm Giá trị hiện tại và bất động sản Nhận xét Thới gian và lãi suất Tiền lãi và tiền vốn3. Giá trị tương lai của lợi tức thuê4. Giá trị hiện tại của $1 hàng năm và Suất sinh lợi5. Hoàn lại và hoàn trả lợi tức6. Công thức kép7. Suất sinh lợi, tỷ suất đôi8. Khoản trả hàng năm và khoản trả tiền vay Tính khoản vốn còn lại và ảnh hưởng thay đổi lãi suất Bảng tính tiền cho vay9. Lợi tức và tiền lãi nhỏ hơn kỳ hạn năm9.1 Tỷ lệ hàng năm hay lãi suất thực10. Suất sinh lợi của tài sản và thẩm định giá Suất sinh lợi (YP) tính theo quý trả sau Suất sinh lợi (YP) trả trước Suất sinh lợi (YP) tính theo quý trả trước11. Tóm tắt12. Tính dòng tiền chiết khấu Giá trị tương lai và giá trị hiện tại 1Các bươc cơ bản để tính dòng tiền chiết khấuBảng tính dòng tiền chiết khấuTỷ suất chiết khấuNhững chỉ số chính của dòng tiền chiết khấuSo sánh NPV và IRRDự án hỗ tương và phân tích tăng trưởng 2 1. Giới thiệu Tiền thuê vả vốn hoá hay tỷ suất chiết khấu là hai biến số quan trọng để tínhtoán giá trị thị trường của tài sản dựa trên thu nhập. Ước tính được các biến sốnày là nghệ thuật của thẩm định giá. Dù rằng ngành thẩm định giá cho rằng “thẩm định giá là một nghệ thuật chứ không phải là một khoa học” thì vẫn liênquan nhiều đến kỹ thuật để tính toán giá trị, không chỉ dừng lại ở khái niệm. Khi tài sản tạo ra một khoản tiền thuê với nhiều mục đích vẫn được xem nhưcó thu nhập vĩnh viễn, và quá trình vốn hoá tiền thuê hoàn toàn không khó khăn.Tuy nhiên, cũng có nhiều khoản lợi tức phức tạp trên thị trường bao gồm việchoàn trả lợi tức khi tiền thuê hiện tại không tương ứng với tiền thuê trên thịtrường, lợi tức trong thời hạn ngắn hơn kết hợp với quyền thuê,... những nhu cầunày có nhiều phức tạp trong tính toán số học. Do vậy cần thiết tách rời giá trị tàisản và giải thích thế nào là lợi tức hàng năm, thế nào là lợi tức hoãn lại để có thểvốn hoá. Điều này thuận tiện cho việc nắm bắt các loại chì số tài chính khác nhaunhư khoản phải trả hàng năm, tiền vay và dòng tiền chiết khấu. Dòng tiền chiết khấu cung cấp nền tảng cho việc chuyển đổi cách tính toántừ thu nhập vĩnh viễn (vốn hoá trực tiếp) sang các loại lợi tức khác nhau, tínhtoán cho dự án thuê và khấu hao. Sau khi hoc xong chương này, bạn sẽ sẽ đối diện với một trong những khókhăn tiềm ẩn của định giá tài sản là các cách tính toán đều dựa trên cơ sở số họcrất cần sự chính xác, có thể phản ánh đúng đắn thời gian tính lợi tức (tính theoquý trả trước hay tính theo năm trả sau v.v...) ngược lại với đầu vào số liệu đểtính toán – tiền thuê, chi tiêu và suất sinh lợi – là những vấn đề ước tính ít chínhxác. Sự không chính xác trong các ước tính có khuynh hướng đi đến kết quả hoàinghi người thực hiện liên quan đến việc chắc lọc số liệu và tính toán. Tại sao cầnsự chính xác trong việc tinh toán tiền thuê phải trả? Tự bản thân tiền thuê và suấtsinh lợi là mục tiêu ước tính? 3 Lập luận đưa ra ở đây nhằm giúp thẩm định viên phải hiểu các điểm chínhcủa số học trước khi quyết định có quan trọng hay không quan trọng trong cáctình huống thẩm định. Thường sẽ có những điểm không chắc chắn như các thông tin so sánh, điềukiện hiện tại và điều kiện tương lai của thị trường, các số liệu đầu vào đặc biệtcủa tài sản thẩm định. Những nhập liệu không chắc chắn này sẽ dẫn đến kết quảthẩm định giá không chắc chắn. Với lý do này, RICs hiện đang tìm cách đolường thế nào là không chắc chắn. Nó sẽ cung cấp một số nhận định về “Sựkhông chắc chắn trong thẩm định giá” trong sách đỏ “Tiêu chuẩn thẩm định giácủa RICs” ở mục GN5. 4 2. Giá trị hiện tại Khái niệm Đầu tư vào đất đai thường thu được lợi tức trong tương lai, thu nhập này liệucó bao gồm lợi tức tương lai, vốn tương lai, hay cả hai. Ví dụ: đất thường có thunhập từ tiền thuê trong một số năm, tiếp đó là cơ hội bán hay phát triển và thuđược vốn. Giá trị hiện tại là giá trị hôm nay của những thu nhập trong tương lai Điểm cơ bản để tính toán giá trị hiện tại nhận được trong tương lai là ít hơnhiện tại. Đồng tiền nhận được trong tương lai chắc chắn ít hơn đồng tiền hiện tại.Điều này giúp hiểu về giá trị hiện tại và giá trị tương lai, đặc biệt là trong tínhtoán tài chính. Mối liên quan giữa giá trị hiện tại và giá trị tương lai tuỳ thuộcvào lãi suất kép.  Nếu tôi có $100 bây giờ, thì giá trị hiện tại của nó là $100  Số tiền đó trong một ...