Chứng khoán hóa bất động sản: Lý luận và thực tiễn

Bài viết tập trung vào phân tích hình thức tạo vốn khả thi cho các dự án bất động sản là chứng khoán hóa. Chứng khoán hóa bất động sản là một hướng tạo vốn khả thi, tuy nhiên trên thực tế nhiều năm qua ở Việt Nam, vốn huy động cho bất động sản thông qua hình thức này vẫn “ì ạch”.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Chứng khoán hóa bất động sản: Lý luận và thực tiễn 94 Nguyễn Kim Phước. HCMCOUJS-Kỷ yếu, 16(1), 94-107 Chứng khoán hóa bất động sản: Lý luận và thực tiễn Real estate securitization: Theory and reality Nguyễn Kim Phước1* 1 Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam * Tác giả liên hệ, Email: phuoc.nk@ou.edu.vn THÔNG TIN TÓM TẮT DOI:10.46223/HCMCOUJS. Bài viết tập trung vào phân tích hình thức tạo vốn khả thi cho proc.vi.16.1.1859.2021 các dự án bất động sản là chứng khoán hóa. Chứng khoán hóa bất động sản là một hướng tạo vốn khả thi, tuy nhiên trên thực tế nhiều năm qua ở Việt Nam, vốn huy động cho bất động sản thông qua Ngày nhận: 7/3/2021 hình thức này vẫn “ì ạch”. Thông qua tổng hợp các mô hình chứng khoán hóa bất động sản đã được áp dụng trên thế giới, các kinh Ngày nhận lại: 31/3/2021 nghiệm các quốc gia đã phát triển hình thức huy động động này, Duyệt đăng: 7/4/2021 nhất là ở các quốc gia phát triển, và thực trạng của Việt Nam, bài viết đề xuất một số khuyến nghị nhằm góp phần thúc đẩy tính khả thi của hình thức huy động nguồn vốn đủ lớn cho lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. ABSTRACT Từ khóa: The article focuses on analyzing the form of creating viable chứng khoán, bất động sản capital for real estate projects, securitization. Real estate securitization is a viable capital generation direction, but for many years in Vietnam, capital mobilized for real estate through this form has been 'sluggish.' Researching and synthesizing real estate securitization models applied in the world, experiences of countries KeywordS: that have developed this form of mobilization, and the current Real Estate Securitization situation of Vietnam. The article proposes some recommendations (RES), real estate to promote the feasibility of mobilizing a large enough capital source for the real estate sector in Vietnam in the coming time. 1. Giới thiệu Kể từ sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt đầu từ “bong bóng bất động sản ở Mỹ”, các Tổ Chức Tín Dụng (TCTD) ngày càng thắt chặt hơn hoạt động cho vay Bất Động Sản (BĐS). Năm 2019, Ngân Hàng Nhà nước (NHNN) ban hành thông tư 22 (hiệu lực vào ngày 01/01/2020) lại tiếp tục siết chặt hoạt động cho vay BĐS bằng cách giảm dần tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn (tỷ lệ hiện nay là 40% và xu hướng giảm dần xuống còn 30%). Đồng thời, các khoản vay kinh doanh BĐS tăng hệ số rủi ro lên từ 150%– 200%. Điều này là do NHNN đang xếp hạng tín dụng BĐS thuộc nhóm tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao, khoản vay dài hạn và không tạo ra thu nhập. Theo Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 1,23% so với cuối 2019 và chiếm 19,31% tổng dư nợ tín dụng (đến cuối tháng 3/2020), trong đó có 62,43% tổng dư nợ cho vay bất động sản đáp ứng cho nhu cầu nhà ở. Như vậy, vốn tín dụng vẫn chảy vào BĐS Nguyễn Kim Phước. HCMCOUJS-Kỷ yếu, 16(1), 94-107 95 ở các phân khúc nhà ở bình dân (các phân khúc nhà ở cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng bị hạn chế). Ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường BĐS gồm 5 nguồn: Vốn của doanh nghiệp (DN) hoạt động kinh doanh BĐS trong nước, vốn FDI, huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán BĐS hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các TCTD (chủ yếu là từ các NHTM) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (TTCK), trong đó, vốn tín dụng chiếm khoảng 70% (Hoang, 2016). Như vậy, nếu nguồn vốn tín dụng từ các TCTD ngày càng thắt chặt cho vay BĐS thì các DN BĐS đã khó khăn lại càng khó khăn hơn, bài toán về huy động vốn cho BĐS ngày càng khó giải hơn. Theo Hiệp hội BĐS Tp.Hồ Chí Minh (HoRea), ngoài nguồn vốn huy động từ khách hàng và khoản vay từ ngân hàng, các nguồn vốn đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế nói chung và nhu cầu phát triển trên thị trường BĐS nói riêng vẫn còn đang thiếu. Trong khi đó, ở các quốc gia khác, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, vốn từ CKH BĐS,... đã phát triển khá mạnh và trở thành nguồn cung vốn cho nền kinh tế khá hiệu quả (Thuy Linh, 2019). Các TCTD (đặc biệt là các NHTM) siết chặt cho vay BĐS nên các DN BĐS tìm nguồn vốn khác bằng việc phát hành trái phiếu để huy động vốn. Tính riêng 7 tháng đầu năm 2019, trên sàn giao dịch HNX, giá trị phát hành trái phiếu DN lên đến 179.500 tỷ đồng (các DN BĐS là 6.993,9 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 35,07%), với kỳ hạn phát hành bình quân 3,97 năm. Lãi suất các trái phiếu phát hành cao gấp 3 lần so với tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn 1 năm (lãi suất dao động từ 10 – 13%/năm). Chính vì lãi suất trái phiếu cao nên các NHTM thực hiện mua vào trái phiếu của các DN BĐS, điều này giống như một hình thức “đảo nợ khoản vay”, “cơ cấu lại nợ” hoặc vay nợ với mức lãi suất khá cao. Chính vì lo ngại tình trạng này nên NHNN đang dự thảo thông tư qui định về đầu tư trái phiếu DN của các NHTM (trong dự thảo qui định, các TCTD không được mua trái phiếu DN nếu có tỷ lệ nợ xấu trên 3%). Thị trường BĐS khó có thể phát triển lành mạnh và bền vững nếu chỉ dựa vào vốn tín dụng từ ...