Đề tài Nhà ở và chính sách tiền tệ

Những lời bình xét của tôi tập trung vào mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ và sự xáotrộn gần đây trong thị trường nhà ở, tài chính nhà ở và những thứ xung quanh xa hơnnữa. Tôi bắt đầu với việc nhìn lại giai đọan chính đối với cuộc khủng hỏang. Sau đótôi sử dụng bài viết này như là một nền tảng cho việc thảo luận vai trò của chính sáchtiền tệ trong việc giải quyết những cuộc khủng hoảng như thế và ngăn chặn nhữngcuộc khủng hỏang trong tương lai....
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Đề tài " Nhà ở và chính sách tiền tệ " BÁO CÁO Đề tài Nhà ở và chính sách tiền tệ 1 NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ JOHN B.TAYLOR THÁNG 09/2007Những lời bình xét của tôi tập trung vào mối quan hệ giữa chính sách tiền tệ và sự xáotrộn gần đây trong thị trường nhà ở, tài chính nhà ở và nh ững th ứ xung quanh xa h ơnnữa. Tôi bắt đầu với việc nhìn lại giai đọan chính đối với cu ộc kh ủng h ỏang. Sau đótôi sử dụng bài viết này như là một nền tảng cho vi ệc th ảo lu ận vai trò c ủa chính sáchtiền tệ trong việc giải quyết những cuộc khủng hoảng như thế và ngăn chặn nh ữngcuộc khủng hỏang trong tương lai.Một sự điều độ lớn của chu kỳ nhà ởKhi bạn nhìn lại suốt nửa thế kỷ qua ở Mỹ bạn sẽ thấy được m ột sự thay đổi trămnăm một lần đáng lưu ý trong chu kỳ nhà ở. Quan trọng h ơn h ết, tính ch ất không ổnđịnh hay kích cỡ dao động trung bình trong việc xây dựng nhà ở đã suy gi ảm. S ự thayđối đã xảy ra vào đầu những năm 1980. Ví d ụ, so sánh hai giai đ ọan, giai đ ọan th ứnhất là trước những năm 1980, giai đọan thứ hai là từ những năm 1980 tr ở đi. Tronggiai đọan đầu, sự lệch chuẩn trong việc đầu tư vào nhà ở liên quan đ ến xu h ướng làkhoảng 13%; trong giai đọan sau nó là 5%, và con số này bao gồm sự sao động gần đâynhất, con số này lớn hơn nhiều so với mức trung bình từ đầu những năm 1980. Ngoàichu kỳ hiện nay, sự giảm sút sẽ còn lớn hơn nữa.Theo tôi, sự suy giảm trong việc không ổn định này lớn là do m ột chính sách ti ền t ệ đãđược cải thiện, và nó có liên quan mật thiết đến sự đi ều đ ộ lớn c ủa tính ch ất khôngổn định của GDP thực và lạm phát, cái mà nhi ều nhà nghiên cứu đã quy là do chínhsách tiền tệ. So với giai đọan đầu, chính sách ti ền tệ đã ph ản ứng nhi ều h ơn t ừ đ ầunhững năm 1980 đối với sự thay đổi trong lạm phát và GDP thực. Nó cũng đã d ự đoántrước được nhiều hơn và hệ thống hơn trong phản ứng c ủa nó. Đi ều này đã đ ược d ẫnchứng sử dụng quy tắc Taylor, nơi mà hệ số phản ứng đ ối v ới l ạm phát đã gia tăng t ừít hơn một đến nhiều hơn một, nơi mà hệ số phản ứng đ ối v ới sản l ượng th ực cũngđã gia tăng. Những phản ứng đáp lại cao hơn và có thể tiên đóan trước nhi ều h ơn nàyđã giúp chế ngự lạm phát và giữ nó vững chắc hơn, do đó làm giảm chu kỳ bùng phátphá sản và kết quả những dao động lớn về tỉ lệ lãi suất mà đã bị gây ra bởi việc nhà ởkhông ồn định.Có những sự giải thích khác có thể, bao gồm việc tranh luận rằng nhà ở đã tr ở nênảnh hưởng ít hơn bằng sự thay đổi đã được đưa ra trong tỉ lệ các qu ỹ liên bang liênquan đến sự an toàn và việc bãi bỏ quy định tỉ lệ đặt cọc. Tuy nhiên, ước tính hi ệuquả của sự thay đối trong tỉ lệ các quỹ liên bang của tôi cho thấy không có bằng chứngcủa một sự thay đổi như thế giữa hai giai đọan. Hơn thế n ữa, không có sự gi ải thíchnào khác mà tôi nhận thức được có sự điều hòa thời gian chính xác đến như th ế. Vìthế, mặc dù chủ đề này sẽ được tranh luận trong một thời gian dài nh ưng tôi nghĩ có 2bằng chứng thuyết phục rằng chính sách Dự Trữ Liên Bang đã có ý nghĩa đ ối v ới s ựcải thiện quan trọng này.Những giai đoạn phát triển vừa quaTuy nhiên,việc xem xét lại 1 cách cẩn thận các quyết đ ịnh v ề lãi su ất cho th ấy trongvài năm nó đã không thực sự phù hợp với sự miêu tả c ủa chính sách. Trong su ốtkhoảng thời gian từ năm 2003 đến năm 2006 lãi suất quỹ liên bang ở m ức tốt d ựa theokinh nghiệm mà nền kinh tế vĩ mô trong 2 th ập k ỉ tr ước đã ch ỉ ra – giai đo ạn đi ềuchỉnh lớn - như đã được dự đóan. Các đường lối chính sách luật đã chỉ ra r ất rõràng.Cũng có những giai đọan khác suốt thời kỳ điều chỉnh lớn khi mà lãi su ất qu ỹ liênbang đi ngược lại với những đáp ứng của các luật lệ chính sách tiêu bi ểu - đ ặc bi ệt làvào mùa thu năm 1998 - nhưng đây lại là m ột sự sai l ầm to l ớn, đ ược so sánh v ới s ựnáo loạn của những năm 1970.Nhiều người tranh cãi rằng về lãi suất thấp - ho ặc sự cung c ấp số l ượng l ớn thanhkhoản mà họ yêu cầu - giúp đẩy mạnh 1 cách bất thường về đột biến trong nhữngnhu cầu nhà ở. Như các chuyên gia kinh tế gần đây đã đ ưa ra, B ằng cách gi ảm b ớt lãisuất (do nhiều hơn nguyên tắc Taylor quy định) FED khuyến cáo sự bùng n ổ v ề giánhà .... Với tỉ lệ tiềm mặt thấp trong thị trường, nhu c ầu tài chính về nhà ở đã rất r ẻvà hấp dẫn - đặc biệt là tỷ lệ thế chấp thay đổi với những vấn đề hóc búa mà ngườicho thuê đã yêu cầu. Nhà ở bắt đầu nhảy vọt tăng cao 25 năm vào cu ối năm 2003 vàvẫn còn cao cho đến khi sự sụt giảm bất thường bắt đầu từ đầu năm 2006.Các nhu cầu đột biến trong nhà ở đã dẫn đến m ột sự lạm phát đ ột bi ến v ề giá nhà màđã ở mức cao từ giữa những năm 1990. Những tỷ lệ lạm phát về giá nhà ở đo bằng chỉsố giá OFHEO đạt đến mức 10 phần trăm so với chỉ số hàng năm trong quý IV năm2004 và trên 10 phần trăm còn lại cho hai năm; lạm phát nhà ở v ượt 20 ph ần trăm đotheo chỉ số Case-Shiller của thời kỳ này. Sự nhảy vọt về tỉ lệ lạm phát c ủa giá nhàkéo theo sự tăng tốc các nhu cầu về nhà theo hình dáng của 1 vòng xoắn ốc đi lên. Vớigiá nhà ở tăng lên 1 cách nhanh chóng, tỉ lệ n ợ quá hạn và t ịch biên tài s ản th ế ch ấp đãgiảm trong thị trường thứ cấp, dẫn đến nhiều thuận lợi về xếp hạng tín dụng h ơnviệc duy trì đến cuối cùng. Khi tỉ lệ lãi suất ngắn hạn trở lại mức ban đầu, nhu c ầunhà ở nhanh chóng giảm xuống kéo theo đồng thời sự giảm xu ống v ề vi ệc xây d ựngvà sự lạm phát giá nhà. Tỉ lệ nợ quá hạn và tịch biên tài sản thế chấp đã tăng v ọt b ấtthường, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường thứ cấp và trên tất cả sự đảm bảo đã phátsinh từ thi trường thứ cấp.Điều quan trọng là quan tâm đến các đối số có hệ thống. Và dĩ nhiên đó là lý do tốtđựơc đưa ra trong thời điểm này cho thời kỳ kéo dài tỉ lệ lãi suất thấp, quan trọng nhấtlà nguy cơ bão hòa theo là một kinh nghiệ ...