Khơi dậy tiềm năng từ đất đai để doanh nghiệp kinh doanh phát triển – Góp ý kiến nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và dự án sửa đổi Luật đất đai năm 2013

Bài viết xin đề cập đến một số vấn đề đang cần được làm rõ và điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh và điều kiện mới của đất nước. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, chúng tôi kiến nghị Ban soạn thảo cần bổ sung vào Dự thảo các quy định hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong bối cảnh phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển sôi động ở nước ta. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Khơi dậy tiềm năng từ đất đai để doanh nghiệp kinh doanh phát triển – Góp ý kiến nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và dự án sửa đổi Luật đất đai năm 2013 KHƠI DẬY TIỀM NĂNG TỪ ĐẤT ĐAI ĐỂ DOANH NGHIỆP KINH DOANH PHÁT TRIỂN – GÓP Ý KIẾN NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ DỰ ÁN SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 PGS.TS. Doãn Hồng Nhung Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội I. DẪN NHẬP Thực hiện chủ trương Nhà nước kiến tạo, lấy doanh nghiệp là đối tượng phục vụ, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và phát triển để xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện những quy định của pháp luật liên quan đến doanh nghiệp, Chính phủ yêu cầu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các cơ quan liên quan nghiêm túc thực hiện Nghị quyết số 19-2016/NQ-CP ngày 28/4/2016 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2016 - 2017, định hướng đến năm 2020 và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 66/TB-VPCP ngày 27/4/2016 về tình hình triển khai thi hành Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Nghiên cứu, rà soát các quy định về đất đai để từng bước tháo gỡ rào cản trong kinh doanh để có thể “ Khơi dậy tiềm năng cho đất đai ở Việt Nam giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh phát triển ” là việc làm cần thiết cả về lý luận và thực tiễn. Để góp ý cho Hai dự thảo : Một là: Nghị định quy định về tập trung tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp Hai là: Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết Luật đất đai; Bài viết xin đề cập đến một số vấn đề đang cần được làm rõ và điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh và điều kiện mới của đất nước . Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, chúng tôi kiến nghị Ban soạn thảo cần bổ sung vào Dự thảo các quy định hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong bối cảnh phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển sôi động ở nước ta. II. Nội dung góp ý cụ thể như sau: 1 Thứ nhất: Sửa đổi khoản 14 Điều 2 của Dự thảo Khoản 14 Điều 2 Dự thảo sửa đổi Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau: “Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền 1 Góp ý của Hiệp hội bất động sản Việt Nam ngày 20/11/2019/ gủi tới Ban soạn thảo sửa đổi Luật Đất đai- Bộ Tài nguyên và Môi trường. 547 sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở 1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây: a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư; b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có); giấy tờ xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng về việc đầu tư xây dựng về việc tuân thủ theo quy hoạch xây dựng chi tiết và giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;” Với vai trò là một Giảng viên cao cấp của Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội và đồng thời là thành viên Ban pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chúng tôi cho rằng khi thẩm định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước đã đồng thời thẩm định tính pháp lý của việc quy hoạch, đầu tư xây dựng và giấy phép xây dựng của nhà đầu tư trong quá trình xây dựng. Việc xác minh lại sẽ dẫn đến kéo dài thời gian, phát sinh thêm chi phí cũng như cồng kềnh về mặt thủ tục, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án. Đồng thời, việc yêu cầu bổ sung thêm “giấy tờ xác nhận” sẽ hình thành thêm loại giấy phép con khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người dân, cho doanh nghiệp . Khi kết thúc dự án thì các cơ quan Nhà nước phải thực hiện việc nghiệm thu, chấp thuận các công việc của dự án theo từng khía cạnh lĩnh vực khác nhau. Do đó, để đủ điều kiện thì Chủ đầu tư phải có đủ bản nghiệm thu, chấp thuận của các cơ quan tương ứng với loại dự án xây dựng và Chủ đầu tư phải xuất trình đủ những loại giấy tờ này. Theo quan điểm này, nên chăng chúng ta cần loại bỏ “giấy tờ xác nhận văn bản nghiệm thu, chấp thuận của cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng về việc đầu tư xây dựng về việc tuân thủ theo quy hoạch xây dựng chi tiết và giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”. Thực tiễn cho thấy,vấn đề lớn hiện nay là Chủ đầu tư có vi phạm trật tự xây dựng hoặc những vi phạm khác và không thực hiện việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người dân mua căn hộ. Người dân mua căn hộ thì không đủ điều kiện về hồ sơ, giấy tờ và khó thực hiện được vì Chủ đầu tư có vi phạm trong dự án. Như vậy, đang có tình trạng vi phạm của Chủ đầu tư nhưng người dân mua nhà trả đủ tiền rồi thì không được cấp Giấy chứng nhận. Việc sai phạm rõ ràng là sai phạm của Chủ đầu tư nhưng người dân phải gánh chịu. Bên cạnh những Chủ đầu tư nghiêm túc, thì có những người cố ý vi phạm, vì hiện tượng này đang có trên thực tế, nên cần có giải pháp từ phía cơ quan Nhà nước để tháo gỡ khó khăn này cho người dân mua nhà cần được bảo đảm của Nhà nước trong việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đặc biêt là những rủi ro cho người mua nhà trong giao kết và thực hiện hợp 548 đồng theo mẫu trong thực tiễn hiện nay.2 Thứ hai : Bổ ...