Sử dụng công cụ giá đất và định giá đất trong quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam

Những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Để làm rõ những vấn đề về giá đất và định giá đất ở nước ta hiện nay, bài viết sẽ trình bày 4 vấn đề chủ yếu sau: bản chất của giá đất do Nhà nước quy định; khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta; thực trạng triển khai giá đất, định giá đất từ 1//7/2014 đến nay; tác động của giá đất và định giá đất đến quản lý nhà nước về đất đai. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Sử dụng công cụ giá đất và định giá đất trong quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ KINH TẾ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM Bùi Ngọc Tuân Nguyên CVCC, Bộ Tài nguyên và Môi trường I - THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC VÀ TÁC ĐỘNG CỦA CHÚNG ĐẾN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Đất đai là một loại vật chất đặc biệt, xét về mặt tự nhiên và trong mối quan hệ với đời sống, lịch sử, văn hóa, chính trị, xã hội của con người thì đất đai là một loại tài nguyên vô giá không gì có thể thay thế được. Do đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu giá đất và định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề cũng như phạm vi, đối tượng nghiên cứu. Những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Để làm rõ những vấn đề về giá đất và định giá đất ở nước ta hiện nay, nội dung mục này sẽ trình bày 4 vấn đề chủ yếu sau: - Bản chất của giá đất do Nhà nước quy định; - Khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta; - Thực trạng triển khai giá đất, định giá đất từ 1//7/2014 đến nay; - Tác động của giá đất và định giá đất đến quản lý nhà nước về đất đai. 1. Bản chất của giá đất do Nhà nước quy định Đất đai là một loại tài sản - “hàng hoá” đặc biệt khác với các loại tài sản - “hàng hoá” thông thường khác, sự khác nhau có tính bản chất được thể hiện ở chỗ: - Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của đất. Về tổng quan và lâu dài, giá đất thường bị cán cân quan hệ cung - cầu tác động với xu thế “cung” có hạn nhưng “cầu” luôn luôn tăng do sức ép của sự gia tăng dân số, do bị chi phối bởi các mục đích sử dụng và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. - Trong mối quan hệ pháp luật nói chung và quan hệ pháp luật đất đai nói riêng, giá đất vừa giữ vai trò “cầu nối” giữa các yếu tố cấu thành của mối quan hệ, vừa thể hiện bản chất kinh tế của mối quan hệ; chứa đựng những yếu tố xã hội, yếu tố pháp lý, đặc biệt là trong lĩnh vực tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái. Tất cả những đặc điểm của đất đai nêu trên đều có quan hệ đến “tính bản chất” của giá đất nói chung và tất nhiên giá đất mà Nhà nước quy định hiện nay cũng không thể 79 không chứa đựng những yếu tố đó, có điều là tuỳ thuộc vào hoàn cảnh - môi trường xã hội - nhận thức của người quản lý xã hội đương thời mà chính sách về giá đất có những đặc trưng tại thời kỳ đó. Giá đất hiện nay mà Nhà nước quy định chủ yếu là nhằm: - Điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua cơ chế, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Nhà nước giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất; cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. - Giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư thông qua cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 2. Khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta Tại Việt Nam, “giá đất” luôn là vấn đề nhạy cảm và được cả xã hội quan tâm. Cơ chế xây dựng, thực hiện giá đất và định giá đất đang từng bước được thể chế hóa bởi Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 . Cụ thể: 2.1. Về giá đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” (khoản 19 Điều 3) và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời gian sử dụng đất xác định” (khoản 20 Điều 3). Theo thẩm quyền ban hành và phạm vi áp dụng thì giá đất được biểu hiện dưới 3 trạng thái sau: Thứ nhất, giá đất trong khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Giá đất trong khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Thứ hai, giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Giá đất trong bảng giá đất chủ yếu được sử dụng làm căn cứ để tính tiền thuế sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Thứ ba, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như đã được quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai. Một trong các căn cứ để Nhà nước xây dựng, điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể là giá đất phổ biến trên thị trường 2.2. Về các nguyên tắc định giá đất Các nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 của Luật đất đai, bao gồm: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; 80 phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự ...