Bàn về giá đất bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

So với các quy định trước đây, quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này đã quy định theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, nhà nước và doanh nghiệp được sử dụng đất thu hồi. Tuy nhiên, quy định pháp luật về giá đất bồi thường vẫn còn có những điểm hạn chế. Bài viết chỉ ra các điểm hạn chế của pháp luật về giá đất bồi thường và đề xuất hướng khắc phục. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bàn về giá đất bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 273 BÀN VỀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TS. Châu Thị Khánh Vân Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Email: vanctk@uel.edu.vn TÓM TẮT Quyền lợi của người có đất thu hồi để phục vụ cho lợi ích công cộng phụ thuộc rất nhiều vào quy định của pháp luật về giá đất bồi thường. So với các quy định trước đây, quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này đã quy định theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, nhà nước và doanh nghiệp được sử dụng đất thu hồi. Tuy nhiên, quy định pháp luật về giá đất bồi thường vẫn còn có những điểm hạn chế. Bài viết chỉ ra các điểm hạn chế của pháp luật về giá đất bồi thường và đề xuất hướng khắc phục. 274 | BÀN VỀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ KHÓA: giá thị trường (market price ), giá đất bồi thường (compensation price), giá đấu giá (auction price) Giá đất bồi thường cho người có đất thu hồi để phục vụ lợi ích công cộng được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này. So với các quy định trước đây, quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này đã quy định theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, nhà nước và doanh nghiệp được sử dụng đất thu hồi. Theo đó, giá đất bồi thường đã được tính theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất, thay cho việc tính theo bảng giá đất (nếu tính theo bảng giá đất thì do giá đất trong bảng giá đất không được vượt quá khung giá đất nên nguyên tắc giá đất bồi thường phải phù hợp với giá thị trường trở thành bất khả thi); việc xác định giá đất vẫn do Nhà nước quy định, mà không phải giá thị trường. Tuy nhiên, tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp ngoài nhà nước đã có thể tham gia vào việc định giá. Mặc dù vậy, quy định pháp luật về giá đất bồi thường vẫn còn có các hạn chế , cụ thể như sau: Thứ nhất, quy định pháp luật về các trường hợp cần xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Giá đất bồi thường chỉ cần xác định trong trường hợp phải bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi. Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai không phải tất cả các trường hợp có đất bị thu hồi đều có quyền được bồi thường về đất. Theo đó, người có đất bị thu hồi nhưng việc sử dụng đất là bất hợp pháp thì về nguyên tắc không được bồi thường về đất. Người có quyền sử dụng đất hợp pháp chỉ được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 75 và không thuộc trường hợp quy định tại Điều 76, 82 của Luật Đất đai năm 2013. Các điều kiện này bao gồm: thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và không thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 275 Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, giá đất bồi thường không cần xác định trong trường hợp chủ thể sử dụng đất là người sử dụng đất theo hình thức được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần mà được miễn tiền thuê đất hay thuê đất trả tiền hàng năm. Quy định này theo chúng tôi là chưa phù hợp, bởi lẽ, những người này đều là người có quyền sử dụng đất và đều bị thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Có lẽ dựa trên cơ sở lập luận cho rằng, khi Nhà nước thu hồi đất, những người vừa đề cập không bị thiệt hại về giá trị quyền sử dụng đất do những người này không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Mặc dù, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hầu hết những trường hợp vừa nêu không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay các giao dịch đối với quyến sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai vẫn cho phép những người này được quyền bán tài sản và thực hiện các giao dịch đối với bất động sản trên đất. Người mua tài sản hay nhận chuyển quyền sở hữu tài sản khác được quyền sử dụng đất theo hình thức như người chuyển quyền sở hữu tài sản. Vì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản có quyền này nên đương nhiên họ phải trả tiền cho quyền này khi mua tài sản. Hay nói cách khác, quy định này làm vô hiệu hóa quy định về việc cấm chuyển nhượng hay thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong trường hợp trên đất có tài sản hợp pháp của người sử dụng đất theo hình thức này. Điều này cho thấy, không thể cho rằng người sử dụng đất theo hình thức nêu trên không bị thiệt hại về giá trị quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc không cho phép giao dịch quyền sử dụng đất trong các trường hợp này cũng chưa phải là hợp lý, nhất là trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm1 . Ngoài ra, cũng theo quy định của Luật Đất đai, không phải mọi trường hợp miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đều không có quyền chuyển nhượng hay thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất. Do vậy, việc không xem các trường hợp này là trường hợp bồi thường và thuộc trường hợp cần xác định giá đất bồi thường là chưa phù hợp. 1 Bất hợp lý này cũng được chỉ ra bởi PGS. TS. Hoàng Văn Cường tại bài “Một số vấn đề sửa đổi những vấn đề kinh tế tro ...