Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào?

Tính lạm phát không ổ định – Năm 2011 khoảng 19% ổn Gia tăng chi phí xây dựng Chi phí năng lượng dao động mạnh Sự thận trọng của hệ thống ngân hàng dẫn đến việc hạn chế về mặt tín dụng Ngày à N à càng có nhiều quy đị h đối với Chủ Đầ T và Chủ ó hiề định ới Đầu Tư à Đất – Nghị định 95 Chất lượng xây dựng gia tăng nhanh chóng đã làm tăng sự lỗi thời của cao ố ủ ốc. Nền kinh tế thị trường – rất khó để tạo...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào? Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng Tại sao? Đối tượng? Như thế nào? 7/12/2011 Trình bày: Nathan Cumberlidge CBRE | Page 1 TẠI SAO? CBRE | Page 2 Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng Một lý do tiềm năng để bán? d tiề ă bá ? CBRE | Page 3 Việt Nam đang phát triển nhanh nhưng việc mở rộng có thể nguy hiểm Những nền kinh tế đang phát triển thường có: • Tính lạm phát không ổ định – Năm 2011 khoảng 19% ổn • Gia tăng chi phí xây dựng • Chi phí năng lượng dao động mạnh • Sự thận trọng của hệ thống ngân hàng dẫn đến việc hạn chế về mặt tín dụng • Ngày à N à càng có nhiều quy đị h đối với Chủ Đầ T và Chủ ó hiề định ới Đầu Tư à Đất – Nghị định 95 • Chất lượng xây dựng gia tăng nhanh chóng đã làm tăng sự lỗi thời của cao ố ủ ốc. • Nền kinh tế thị trường – rất khó để tạo sự khác biệt cho sản phẩm của bạn. • Mọi người đều thấy kênh đầu tư tiềm năng và muốn xây càng nhiều càng tốt – càng nhanh càng tốt. CBRE | Page 4 Thực Tế Về Thị Trường Văn Phòng Kể từ năm 2007, đã có sự gia tăng về tỷ lệ trống Hạng A văn phòng hạng A, B p g ạ g , Hạng B Tỷ lệ trống (%) Hạng C Một nguồn cung lớn trong tương lai sẽ góp phần làm vấn đề này trở nên trầm trọng hơn. Nếu cung vượt cầu: tỷ lệ trống ẽ tă ! t ố sẽ tăng! HIỆN THỰC Điều này sẽ ảnh hưởng y g TẤT CẢ Chủ Đầu Tư ở nhiều cấp độ khác nhau CBRE | Page 5 Giá thuê giảm gần 3 năm qua Một cấu trúc giá thuê giảm Hạng A ạ g Giá Chào (US$/tháng) Hạng B Hạng C cho thấ sự giảm sút l i h thấy iả út lợi nhuận so với nghiên cứu khả thi ban đầu. TÔI CÁ RẰNG BẠN ĐÃ TĂNG GIÁ THUÊ 5-10% MỖI NĂM? Việc bán các sàn sẽ là rào cản cho việc giảm giá trong tương lai Việc mua sàn là xu thế của sự phát triển – nhưng liệu có được d t ì? đ duy trì? CBRE | Page 6 Phân Tích Thị Trường Kịch Bản Đen Tối (dường như là vậy)! 1 – Bạn giữ chân một khách thuê – nhưng với giá thuê thấp hơn và hợp đồng ngắn hạn hơn với thời gian miễn tiền thuê nhiều hơn. 2 – Bạn phải ký hợp đồng bằng VND – VND mất giá từ 5 – 10% mỗi năm. 3 – Vào thời điểm tái ký hợp đồng, các tòa nhà mới lân cận mời chào khách thuê của bạn với những điều kiện hấp dẫn hơn. 4 – Bạn buộc phải chào cùng một giá thuê hoặc thấp hơn để giữ ấ ể khách và giá thuê của bạn giảm. 5 - Giá trị đầu tư của bạn giảm cùng với giá thuê 6 – Dòng tiền của bạn giảm và bạn không thể duy trì việc đại tu tòa nhà như kế hoạch ban đầu 7 – Khách thuê nhận thấy chất lượng tòa nhà giảm và sẽ di dời trong 6 – 10 năm CBRE | Page 7 Phân Tích Thị Trường Đừng hoang mang! Đã có một kịch bản thay thế đầy triển vọng 1 – Đa dạng hóa tài sản của bạn với chiến lược cho thuê dài hạn • Bạn được đảm bảo phí dịch vụ từ các khách thuê (có thể thay đổi) • Khách thuê sẽ cam kết chi trả cho những khoản cải thiện quan trọng (thang máy, sàn, hệ thống chiếu sáng mới) thông qua việc thương lượng – giữ cho tòa nhà của bạn hoạt động tốt. • Bù đắp diện tích trống – một sàn trống không phải là không tốn chi ắ ố ố ố phí– bạn phải chi trả cho phí dịch vụ – hã ...