Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia và bài học cho Việt Nam

Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ, trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các biện pháp thành công ở các quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản ở một số quốc gia và bài học cho Việt Nam HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 123 KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NA M Nguyễn Thanh Huyền Giảng viên Trường Đại học Kinh tế - Luật huyennt@uel.edu.vn Nguyễn Thị Ngọc Minh Sinh viên Trường Đại học Kinh tế - Luật TÓM TẮT Bài viết đã tập trung nghiên cứu kinh nghiệm từ 5 quốc gia về xử lý bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở nước họ, trong đó nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các biện pháp thành công ở các quốc gia này, các quốc gia bao gồm: Mỹ, Australia, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc. Các biện pháp được sử dụng để xử lý thành công tình trạng bong bóng bất động sản ở các quốc gia bao gồm: (i) chính sách tiền tệ, trong đó công cụ 124 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA lãi suất và hạn chế khoản vay tỏ ra rất có hiệu quả; (ii) sử dụng rộng rãi các kênh truyền thông chính thống để tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân về các tình trạng tiêu cực trên thị trường bất động sản để người dân cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư; (iii) hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khủng hoảng bằng chính sách mở rộng đối tượng vay hoặc hạ lãi suất; (iv) hỗ trợ ngân hàng xử lý các khoản nợ xấu do bất động sản gây ra; (v) Chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường. TỪ KHOÁ: bong bóng bất động sản, sốt đất, hệ lụy bong bóng bất động sản, 1. Đặt vấn đề Những tháng cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng “nóng” lên tại nhiều khu vực trên khắp cả nước. Chỉ trong một năm 2021 đã có đến 4 cơn “sốt đất” diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước, những đợt tăng giá liên tiếp đã tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn 30- 60% so với trước đó, thậm chí có những nơi giá cao gấp 2-3 lần mức giá cũ. Đây có phải là dấu hiệu phát triển tích cực của thị trường bất động sản hay đang tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản? Bong bóng bất động sản nổ ra sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy nghiêm trọng như gây ra tình trạng nợ xấu và xuất hiện các bất động sản ma. Sự kiện vỡ bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2011 là một trong những tiêu biểu nổi bật của hiện tượng này. Do vậy, cần phải cố gắng hạn chế để tình trạng này xảy ra và phải có những đối sách, biện pháp để xử lý nếu nó thực sự xảy ra. Trong phạm vi bài viết này, nhóm tác giả nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm một số quốc gia về biện pháp xử lý bong bóng bất động sản, từ đó rút ra bài học cho Việt Nam nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững trong tương lai. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 125 2. Khái luận về thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản 2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là bất động sản. Theo đó, khái niệm về thị trường bất động sản được đề cập: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định (Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam 2014). Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm: + Đất đai; + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, + Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật… Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh, nó được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế vì bất động sản là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế, bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng nên có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc gia.  Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản: + Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất. + Thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của pháp luật, có sự quản lý của Nhà nước. + Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động 126 | KINH NGHIỆM XỬ LÝ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ QUỐC GIA sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Như vậy có thể thấy rằng: thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ theo nguyên tắc tự nguyện của bên mua và bên bán và có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. 2.1. Khái luận về bong bóng bất động sản Thứ nhất, bong bóng bất động sản là gì? Bong bóng nhà đất, hay bong bóng bất động sản, là sự gia tăng giá nhà đất do nhu cầu, đầu cơ và chi tiêu quá đà đến mức sụp đổ. Bong bóng nhà ở thường bắt đầu với sự gia tăng nhu cầu trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, cần một thời gian tương đối dài để bổ sung và gia tăng. Các nhà đầu cơ đổ tiền vào thị trường, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu. Tại một thời điểm nào đó, cầu giảm hoặc đình trệ đồng thời cung tăng, dẫn đến giá giảm mạnh - bong bóng vỡ. Bong bóng nhà đất, cũng như bất kỳ bong bóng kinh tế ...