Một số ý kiến về góp vốn và xử lý chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

Bài viết tập trung nghiên cứu, phân tích đánh giá chỉ ra một số điểm hạn chế, bất cập trong quy định về hình thức, hiệu lực của giao dịch góp vốn, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản cũng như vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt hợp đồng góp vốn, từ đó đưa ra một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện về vấn đề này.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Một số ý kiến về góp vốn và xử lý chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản ở Việt Nam TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GÓP VỐN VÀ XỬ LÝ CHẤM DỨT GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRẦN LINH HUÂN PHẠM THỊ ANH THƢ Ngày nhận bài:08/03/2022 Ngày phản biện: 20/03/2022 Ngày đăng bài: 30/06/2022 Tóm tắt: Abstract: Các vấn đề về hình thức, hiệu lực của Issues of form and validity of capital giao dịch góp vốn, thủ tục góp vốn bằng contribution transactions, procedures for quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động capital contribution by land use rights for sản cũng như vấn đề xử lý quyền sử dụng real estate business as well as issues of đất khi chấm dứt hợp đồng góp vốn đã handling land use rights upon termination of được ghi nhận và quy định trong pháp luật capital contribution contracts have been đất đai và các văn bản pháp luật có liên recognized and stipulated in the land law quan. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích and relevant legal documents. However, in cực đạt được, thì các quy định pháp luật addition to the positives achieved, the legal điều chỉnh về những vấn đề này vẫn còn tồn regulations governing these issues still exist tại một số vấn đề bất cập, hạn chế nhất certain problems and limitations. Starting định. Xuất phát từ thực tế đó, bài viết tập from that fact, the article focuses on research trung nghiên cứu, phân tích đánh giá chỉ ra and analysis of assessments pointing out một số điểm hạn chế, bất cập trong quy some limitations and shortcomings in định về hình thức, hiệu lực của giao dịch regulations on the form and effect of capital góp vốn, thủ tục góp vốn bằng quyền sử contribution transactions, procedures for dụng đất để kinh doanh bất động sản cũng capital contribution by land use rights for như vấn đề xử lý quyền sử dụng đất khi real estate business as well as issues of chấm dứt hợp đồng góp vốn, từ đó đưa ra handling land use rights when terminating một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện về capital contribution contracts, thereby vấn đề này. introducing some solutions to propose perfection on this issue.  ThS., Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh; Email: tlhuan@hcmulaw.edu.vn.  ThS., Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va. • Ghi chú: Tải bài viết toàn văn tại địa chỉ: http://tapchi.hul.edu.vn. 9 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 51/2022 Từ khóa: Keyword: Quyền sử dụng đất, góp vốn, thủ tục Land use rights, capital contribution, góp vốn, chấm dứt góp vốn, kinh doanh bất procedures for capital contribution, động sản. termination of capital contribution and real estate business. 1. Đặt vấn đề Pháp luật hiện hành cho phép người sử dụng đất hợp pháp được góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện cho QSDĐ được sử dụng đúng đắn và tạo được giá trị thặng dư. Do đó, góp vốn bằng QSDĐ để kinh doanh bất động sản (BĐS) là một trong những chế định quan trọng chịu sự ảnh hưởng của không chỉ pháp Luật Đất đai (LĐĐ), mà còn chịu sự tác động của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Mặc dù pháp luật ngày càng có sự cải tiến về nội dung để phù hợp với tình hình thực tế sử dụng đất và nhu cầu góp vốn của các bên, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những mặt hạn chế. Đặc biệt là trong vấn đề về hình thức, hiệu lực, thủ tục góp vốn bằng QSDĐ để kinh doanh BĐS và xử lý QSDĐ khi chấm dứt góp vốn. Đây là những vấn đề mặc dù đã được pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan ghi nhận và quy định, tuy nhiên thực tế vẫn còn tồn tại những hạn chế, bất cập nhất định. Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá và đưa ra những định hướng, giải pháp để khắc phục hoàn thiện là điều rất quan trọng và cấp thiết. 2. Hình thức và hiệu lực của giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất Ngoài việc tuân thủ các điều kiện về chủ thể và QSDĐ được góp vốn, để giao dịch góp vốn bằng QSDĐ có hiệu lực pháp luật, các bên tham gia giao dịch cần tuân thủ chặt chẽ hình thức giao dịch vì nó có liên quan mật thiết đến hiệu lực của giao dịch góp vốn bằng QSDĐ. Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, hình thức hợp đồng về QSDĐ phải lập thành văn bản và tuân thủ pháp luật về đất đai. Thống nhất với quy định này, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 quy định hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 và Điều 503 Bộ Luật Dân Sự năm 2015, giao dịch góp vốn bằng QSDĐ sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm QSDĐ được đăng ký vào sổ địa chính bởi cơ quan đăng ký đất đai. Theo Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì cơ quan đăng ký đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, ở các quận, huyện, thành phố thuộc 10 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ tỉnh có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy, theo các quy định nêu trên, thì giao dịch góp vốn ...