Những hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản trong thời gian qua đã tạo nhiều thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc huy động vốn và đầu tư thực hiện dự án; khắc phục tình trạng thị trường bất động sản trầm lắng. Bài viết này đã kiến nghị một số vấn đề để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm làm cho thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Những hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Khoa học Xã hội và Nhân văn ISSN 2588-1213 Tập 133, Số 6A, 2024, Tr. 135–147; DOI: 10.26459/hueunijssh.v133i6C.6974 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Hoàng Anh Tuấn, Ngô Minh Tiến*1, Nguyễn Thị Thanh Nhã2 1 Trường Đại học Luật, Đại học Huế, Đường Võ Văn Kiệt, Huế, Việt Nam 2 Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh * Tác giả liên hệ: Ngô Minh Tiến < tiennm@hul.edu.vn > (Ngày nhận bài: 25-10-2022; Ngày chấp nhận đăng: 15-12-2023)Tóm tắt. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản trongthời gian qua đã tạo nhiều thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc huy động vốn và đầu tư thực hiện dự án;khắc phục tình trạng thị trường bất động sản trầm lắng. Tuy nhiên, qua nghiên cứu các vụ án và thực tiễnthực hiện các quy định về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản vẫn còn nhiều hạn chế. Một số chủ đầu tư dự án bất động sản đã lợi dụng những kẽ hở của phápluật để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản gây nên nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Bàiviết này đã kiến nghị một số vấn đề để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanhbất động sản nhằm làm cho thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn.Từ khóa: Điều kiện chuyển nhượng dự án; trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án; dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản. LIMITATIONS OF LAW ON TRANSFER OF REAL ESTATE BUSINESS INVESTMENT PROJECTS AND SOME RECOMMENDATIONS Hoàng Anh Tuấn, Ngô Minh Tiến*1, Nguyễn Thị Thanh Nhã2 1 University of Law, Hue University, Vo Van Kiet St., Hue, Vietnam 2 University of Economics and Law, Vietnam National University, Ho Chi Minh City *Correspondence to Ngo Minh Tien < tiennm@hul.edu.vn > (Received: October 25, 2022; Accepted: December 15, 2023)Ngô Minh Tiến và cs Tập 133, Số 6A, 2024Abstract. The current Real Estate Business Law regulating the transfer of real estate projects in recenttimes has created many advantages for investors in mobilizing capital and investing in projectimplementation; overcome the sluggish real estate market situation. However, through research of casesand practical implementation of regulations on conditions for transferring part or all of real estateinvestment and business projects, there are still many limitations. Some real estate project investors havetaken advantage of loopholes in the law to carry out real estate transfer transactions, causing many risksfor investors. This article has proposed a number of issues to improve the law on transferring real estateinvestment and business projects to make the real estate market more transparent.Keywords: Conditions for project transfer; order and procedures for project transfer; real estate businessinvestment project1. Đặt vấn đề Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là quyền của chủ đầu tư theo quyđịnh của pháp luật và việc thừa nhận quyền này có ý nghĩa tích cực đối với việc giải quyếtnhững tắc nghẽn trong kinh doanh bất động sản (KDBĐS). Hiện nay, hoạt động chuyểnnhượng dự án đầu tư KDBĐS được điều chỉnh tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đócó Luật KDBĐS 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hànhcác luật này. Tuy nhiên, nhiều quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinhdoanh BĐS vẫn tồn tại những hạn chế nhất định. Điều này tạo thành những rào cản cho sự pháttriển của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, thực tiễn cũngcho thấy một số chủ đầu tư (CĐT) dự án bất động sản (BĐS) đã lợi dụng các “kẽ hở” của phápluật để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS “lách luật” dưới dạng các hợp đồngđặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thựchiện dự án đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếu để thực hiện các hoạt độngchuyển nhượng dự án đầu tư KDBĐS phổ biến [5]… gây nên nhiều rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầutư; thậm chí dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.2. Những hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản2.1. Quy định về ...