Tổng quan về thị trường bất động sản

Theo điều 163 bộ Luật Dân sự thì tài sản gồm: "Vật có thực, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản"...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tổng quan về thị trường bất động sảnTæng quan vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Người thực hiện: TS . TrÇn Quang Huy Tr−êng §¹i häc LuËt Hμ NéiI. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm B§S vμ thÞ tr−êngB§S 1.1. Kh¸i niÖm B§S Muèn hiÓu vÒ B§S th× tr−íc hÕt cÇn ph¶i biÕt thÕ nμo lμ tμi s¶n? Theo ĐiÒu 163 BLDS n¨m 2005 th× tμi s¶n gåm: “VËt cã thùc, tiÒn, giÊy tê cã gi¸ vμ quyÒn tμi s¶n”. VËy, vËt cã thùc lμ g×? VËt cã thùc cã thÓ hiÓu lμ: Hoa lîi, lîi tøc; VËt chÝnh vμ vËt phô; vËt chia ®−îc vμ vËt kh«ng chia ®−îc; VËt tiªu hao vμ vËt kh«ng tiªu hao; vËt cïng lo¹i vμ vËt ®Æc ®Þnh; VËt ®ång bé. Song, trong c¸ch thøc chia “vËt cã thùc” thμnh c¸c lo¹i kh¸c nhau, bÊt ®éng s¶n vμ ®éng s¶n lμ nh÷ng kh¸i niÖm phæ biÕn vμ ®−îc ph¸p luËt trªn thÕ giíi ®Ò cËp. Kh¸i niÖm BÊt ®éng s¶n Theo ®iÒu 174 BLDS n¨m 2005 th× bÊt ®éng s¶n ®−îc hiÓu lμ “ c¸c tμi s¶n kh«ng di dêi ®−îc” bao gåm:1. §Êt ®ai2. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã3. C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai4. C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh §Êt ®ai+ Ph¶i lμ ®Êt kh«ng di dêi ®−îc hoÆc di dêi ®−îc nh−ng kh«ng ®¸ng kÓ ( nh÷ng §§ cã thÓ di dêi nh− ®Êt trång c©y c¶nh, ®Êt lμm vËt liÖu x©y dùng kh«ng ph¶i lμ B§S ).+ Ph¶i lμ ®Êt ®ai ®· ®−îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn;+ §Êt ®ai ®ã ph¶i ®−îc ®o l−êng b»ng gi¸ trÞ ( c¨n cø vμo sè l−îng vμ chÊt l−îng ®Êt ®ai như dt và phân hạng đất)+ C¨n cø vμo môc ®Ých sö dông chñ yÕu, ®Êt ®ai ®−îc ph©n lo¹i thμnh c¸c nhãm kh¸c nhau. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng+ Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng thÓ di dêi hoÆc di dêi kh«ng ®¸ng kÓ: Chung c− t¹i c¸c khu ®« thÞ míi, trung t©m th−¬ng m¹i, kh¸ch s¹n, v¨n phßng cho thuª…+ C¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng nghiÖp, giao th«ng;+ C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn kh«ng thÓ t¸ch rêi víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng;+ C¸c c«ng tr×nh ®ã ph¶i cã kh¶ n¨ng ®o l−êng vμ l−îng ho¸ thμnh gi¸ trÞ theo c¸c tiªu chuÈn ®o l−êng nhÊt ®Þnh.C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai+ V−ên c©y l©u n¨m bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;+ C¸c c«ng tr×nh nu«i trång thuû s¶n, c¸nh ®ång muèi;+ C¸c c«ng tr×nh du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao;+ C¸c c«ng tr×nh liªn quan ®Õn khai th¸c tμi nguyªn trong lßng ®Êt C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh• LuËt ph¸p ViÖt Nam vμ c¸c n−íc trªn thÕ giíi ®Òu ghi nhËn mét sè tμi s¶n cã thÓ di dêi song vÉn ®−îc coi lμ bÊt ®éng s¶n: + M¸y bay + TÇu biÓn + TÇu ho¶ T¹i sao l¹i nh− vËy? §Æc ®iÓm cña B§SThø nhÊt, B§S lμ hμng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ ®Þa lý, vÒ ®Þa ®iÓm vμ kh«ng thÓ di dêi ®−îc.+ C¸c bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi §§, mμ §§ cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ kh«ng gian vμ diÖn tÝch;+ VÞ trÝ cña B§S v« cïng quan träng liªn quan ®Õn gi¸ trÞ vμ gi¸ c¶ B§S, kh¶ n¨ng sinh lîi vμ m«i tr−êng ®Çu t− lμm ¨n. §Æc ®iÓm cña B§SThø hai, B§S lμ hμng ho¸ cã tÝnh bÒn v÷ng, l©u dμi+ B§S g¾n liÒn víi sù tr−êng tån cña ®Êt ®ai+ C¸c c«ng tr×nh x©y dùng, c«ng tr×nh kiÕn tróc, c«ng tr×nh v¨n ho¸, c¸c toμ nhμ cã ®é tuæi rÊt cao, hμng tr¨m, hoÆc thËm chÝ hμng ngμn n¨m ®· qua.Thø ba, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶nmang tÝnh c¸ biÖt vμ khan hiÕm éng Thø t− , hμng ho¸ bÊt ® tËp s¶n m ang nÆng yÕu tè lý qu¸n, thÞ hiÕu vμ t©m x· héi Thø n¨m, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh h−ëng lÉn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoáThø s¸u, hμng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vμ chÝnh s¸ch cña NNChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch vμ ph¸p luËtluËt vÒ ®Êt ®ai vÒ Doanh nghiÖp, ®Çu t−.ChÝnh s¸ch vμ ph¸p ChÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒluËt vÒ KDB§S nhμ ë, x©y dùng æn ®Þnh chÝnh trÞ M«i tr−êng Ph¸t triÓn kinh tÕ ®Çu t− vÜ m«2. Kh¸I niÖm, ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S 2.1. KN ThÞ Kh¸c biÖt gi÷a B§S tr−êng B§S vμ c¸c hμng ho¸ kh¸c ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Ng−êi b¸n Ng−êi mua Ng−êi CN Ng−êi nhËn CN Ng−êi CT Ng−êi thuª Ng−êi TC Ng−êi nhËn TC Bªn BL Bªn ®−îc BL 2.2. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§SThø nhÊt, tÝnh c¸ch biÖt gi÷a hμng ho¸ víi ®Þa ®iÓm giao dÞch:( n¬i giao dÞch cã thÓ lμ chî ®Þa èc, chî hμng hãa B§S ¶o, kh«ng cã sù cè ®Þnh…)ViÖc hoμn thμnh mét giao dÞch vÒ B§S th−êng diÔn ra nhiÒu kh©u nh−:+ §μm ph¸n t¹i n¬i giao dÞch, cung cÊp th«ng tin cho nhau+ KiÓm tra thùc ®Þa, x¸c ®Þnh tÝnh cã thùc vμ ®é chÝnh x¸c cña th«ng tin+ §¨ng ký ph¸p lý ®èi víi B§S+ Quan hÖ giao dÞch kh«ng thÓ tiÕn hμnh trong mét thêi gian ng¾n, thËm chÝ cã thÓ rÊt dμi. §Æc ®iÓm cña ThÞ tr−êng B§SThø hai, ThÞ tr−êng B§S thùc chÊt lμ thÞ tr−êng giao dÞch c¸c quyÒn vμ lîi Ých chøa ®ùng trong B§S* §Æc ®iÓm nμy do ®Æc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt ®ai quyÕt ®Þnh: + §Êt ®ai kh«ng mÊt ®i, kh«ng hao mßn + Ng−êi tham gia giao dÞch quan t©m ®Õn c¸c quyÒn vμ lîi Ých hîp ph¸p tõ b¶n th©n B§S* Quan träng lμ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®ai vμ bÊt ®éng s¶n §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§SThø ba, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng vμ khu vùcs©u s¾c– Do ®Æc ®iÓm lμ kh«ng thÓ di dêi, cho nªn B§S g¾n liÒn víi mét khu vùc cô thÓ ( cã thÓ khu vùc ph¸t triÓn hoÆc kÐm ph¸t triÓn, s«i ®éng hoÆc kÐm s«i ®éng )– Mua b¸n bÊt ®éng s¶n cßn phô thuéc vμo t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕuThø t−, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng kh«ng hoμn h¶o– Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ vμ chÝnh x¸c nh− c¸c lo¹i hμng ho¸ kh¸c;– B§S mang tÝnh khu vùc vμ vïng s©u s¾c ...